在房产交易中，中介服务的核心价值在于促成合同订立，而当交易因特殊原因终止时，中介费的支付争议往往随之而来。近日，江苏省昆山市人民法院及二审法院审结的一起中介合同纠纷案，就因买方无法调取多年前离婚材料导致交易搁浅，引发了关于中介费承担的激烈争论。苏州资深律师结合该案判决，为大家解析其中的法律要点。

 

　　案情回顾：离婚材料调取遇阻，交易终止引中介费纠纷

 

　　上诉人何某（男）因与被上诉人昆山市某房产信息咨询有限公司（以下简称“某中介公司”）中介合同纠纷一案，不服昆山市人民法院一审判决，向二审法院提起上诉。该案核心争议源于一次未能完成的房屋买卖交易，而症结在于一份无法调取的离婚材料。

 

　　据悉，2022年12月，在某中介公司居间服务下，何某与案外人谈某签订《房屋买卖成交合同》，约定以858万余元购买昆山市某小区房屋，何某当日支付定金10万元。签约前，何某已向中介公司说明，其二十几年前的离婚信息可能无法调取。为打消何某顾虑，双方在合同第十九条补充约定：“乙方（何某）因网签需提供法院判决书等资料，承诺3个工作日内去户籍所在地办理，若因当地政府等原因导致不能办理成功，则甲乙双方和平解约。”中介公司同时口头告知何某，若材料调取失败，合同解除且无需支付任何费用。

 

　　签约后，何某前往户籍所在地法院及档案馆调取离婚材料，均未找到相关记录。此后，何某告知中介公司无法提供材料，要求依据合同第十九条和平解约。而中介公司则认为，该补充条款仅约束买卖双方，与中介合同无关，其已促成合同订立，有权收取中介费，并向何某主张85800元中介费及4000元律师费，双方协商未果后诉至法院。

 

　　一审法院审理查明，何某在材料调取遇阻后，曾告知中介公司自己即将出国，后续中介公司多次催促材料进展，并提议陪同何某前往相关部门办理，但何某因身在国外未能配合，最终合同未能履行。此外，何某曾签署《服务费确认书》，约定中介费于过户当日支付，若与买卖合同冲突，以确认书为准。案涉房屋后被中介公司另行促成交易给第三方。

 

　　法院判决：中介已促成合同，酌情支持部分中介费

 

　　一审法院认为，案涉《房屋买卖成交合同》系三方真实意思表示，合法有效。中介公司已促成何某与谈某签订房屋买卖合同，依据《民法典》第九百六十一条、第九百六十三条规定，有权主张中介费。但考虑到中介公司未实际提供网签、贷款、过户等后续服务，结合实际服务情况，酌情判决何某支付中介费5万元及律师费4000元。

 

　　何某不服一审判决，提起上诉，主张材料无法调取系“政府原因”，符合和平解约条件，且中介公司无实际损失，不应支付中介费。二审法院审理后认为，何某提交的证据不足以证明材料无法调取系政府原因导致，且合同补充条款并未排除中介公司主张中介费的权利。中介公司已完成居间核心义务，一审结合服务程度酌情判定费用并无不当，故判决驳回上诉，维持原判。

 

　　苏州律师解读：三大核心法律要点厘清争议

 

　　要点一：中介服务完成的核心认定标准

 

　　苏州资深律师指出，中介合同的核心是中介人提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。根据《民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，中介公司已成功促成买卖双方签订房屋买卖合同，即便后续交易因买方原因终止，其核心居间义务已完成，具备主张报酬的法律基础。这一裁判逻辑与多地法院司法实践一致，即中介服务的核心价值在于搭建交易桥梁，促成合同订立，而非保证交易最终完成。

 

　　要点二：补充条款的效力边界与责任划分

 

　　本案中，合同第十九条关于“政府原因导致材料无法调取可和平解约”的约定，是何某主张免责的关键。律师表示，该补充条款仅约定了买卖双方的解约权利义务，未明确排除中介公司的报酬请求权，因此不能作为何某拒绝支付中介费的依据。同时，法院认定何某未能证明材料无法调取系“政府原因”，且其在中介公司提议协助办理时，因出国未积极配合，存在一定违约行为，这也是法院支持中介公司诉求的重要理由。

 

　　要点三：中介费的酌情调整考量因素

 

　　值得注意的是，一审法院并未全额支持中介公司的中介费主张，而是酌情核减至5万元。律师分析，这体现了公平原则在司法裁判中的适用。中介服务不仅包括促成签约，还涵盖后续协助网签、过户等配套服务，本案中交易终止导致中介公司未提供后续服务，工作量减少，法院据此酌情降低报酬金额，既保障了中介公司的劳动价值，也兼顾了买方的实际情况，符合“报酬与劳务相当”的法律原则。

 

　　王敏霞律师点评：离婚材料纠纷背后的交易风险提示

 

　　作为专注苏州地区婚姻家事与经济纠纷的律师，我结合本案及实务经验，为大家提出三点风险提示：

 

　　第一，婚姻状况材料对房产交易的影响不可忽视。本案因多年前的离婚材料无法调取导致交易终止，暴露出买方对自身婚姻状况材料保管及调取难度预估不足的问题。尤其在二手房交易中，离异买方需提供离婚判决书、调解书或离婚证等材料办理网签、过户，建议提前向户籍所在地法院、档案馆核实材料留存情况，必要时委托律师协助调取，避免因材料问题影响交易。

 

　　第二，中介合同补充条款需明确权责边界。本案中补充条款未涉及中介报酬问题，导致后续纠纷。建议交易双方在签订中介合同时，针对“交易终止时中介费的承担”“材料无法提供的责任划分”等特殊情况，单独订立明确条款，同时注意口头承诺需落实为书面约定，避免举证困难。

 

　　第三，违约行为的认定需结合履约态度。本案中，何某在中介公司提议协助调取材料时，因出国未积极配合，被法院认定存在一定违约。这提醒交易双方，即便出现履行障碍，也应保持积极沟通，配合对方采取补救措施，避免因消极履约扩大损失，否则可能承担相应违约责任。

 

　　综上，房产交易涉及多重法律关系与风险点，尤其涉及婚姻状况、共有财产等复杂情形时，建议提前咨询专业律师，做好风险预判与合同约定，保障交易顺利进行。