在苏州地区的离婚家事与经济纠纷实务中，经常会遇到这样的困境：夫妻离婚时约定房产归一方所有，但未及时办理过户手续，后续因另一方的债务问题，房产被法院查封拍卖，此时未过户的一方该如何维护自身权益？近日，苏州法院审理的一起执行异议案件，就给出了明确答案。作为深耕苏州离婚家事与经济纠纷领域多年的知名律师，我将结合该案，为大家拆解其中的法律要点与实务经验。

 

　　本案的核心争议围绕一套苏州姑苏区的房产展开。申请执行人曹某某与被执行人李某某因买卖合同纠纷诉至苏州法院，法院生效判决判令李某某向曹某某支付货款近200万元及相应逾期付款利息。因李某某未按判决履行付款义务，曹某某向苏州法院申请强制执行，法院依法查封并拍卖了李某某名下位于苏州市姑苏区某路某号的一套房产，拍卖成交价达314万余元。

 

　　就在房产拍卖成交后，案外人戴某某向苏州法院提出书面执行异议，请求将该房产拍卖款的50%分配给自己。戴某某称，其与李某某原系夫妻关系，二人于1999年登记结婚，2019年协议离婚。案涉被拍卖房产系二人2003年婚后共同购买，购房贷款由二人共同办理、共同偿还，依据相关法律规定，该房产应属夫妻共同财产。虽然离婚时双方已约定该房产归戴某某所有，但因种种原因未办理产权变更登记，现李某某因个人债务导致房产被拍卖，拍卖款中理应扣除属于自己的50%份额后，再用于履行李某某的债务。

 

　　苏州法院受理该异议后，依法组成合议庭对案件进行了全面审查。经查明，案涉房产确系戴某某与李某某婚姻关系存续期间所购，虽以李某某名义签订购房合同并办理产权登记，但购房贷款系二人共同办理，且婚后共同偿还，符合夫妻共同财产的认定条件。同时，双方签订的离婚协议书明确约定案涉房产归戴某某所有，该约定系双方真实意思表示，内容合法有效。但遗憾的是，双方离婚后并未就该房产办理产权变更登记，房产仍登记在李某某名下。

 

　　结合查明的事实，苏州法院认为，案涉房产作为戴某某与李某某的婚内共同财产，即便离婚协议约定归戴某某所有，但未办理过户登记，产权仍属二人共同共有。法院执行李某某的债务时，只能以李某某在该共有财产中所占份额为限，原则上以50%份额为准。因此，戴某某主张拍卖款的50%归其所有，符合法律规定，法院予以支持。最终，苏州法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定案涉房产拍卖款的50%份额归戴某某所有，中止对该部分款项的执行。当事人若对该裁定不服，可在裁定书送达之日起十五日内另行提起诉讼。

 

　　作为深耕苏州离婚家事与经济纠纷领域多年的律师，我王敏霞结合本案的审理过程，谈谈对该案诉讼思路及相关法律问题的深度解读，也为有类似情况的当事人提供参考。

 

　　首先，关于婚内共同财产的认定，这是本案的核心前提。根据我国婚姻家庭相关法律及司法解释规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除有明确约定外，应属于夫妻共同财产。本案中，案涉房产系戴某某与李某某婚后共同出资购买，且共同偿还贷款，即便产权登记在一方名下，也不影响其共同财产的性质。这一点提醒大家，婚内购房即便登记在一方名下，也应保留好共同出资、共同还贷的相关证据，避免后续产生权属争议。

 

　　其次，离婚协议中财产分割约定的效力与产权过户的重要性，是本案的关键突破口。本案中，戴某某与李某某离婚时已明确约定案涉房产归戴某某所有，该约定合法有效，但为何房产仍被认定为共同共有？核心原因在于未办理产权变更登记。根据《民法典》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，离婚协议约定房产归属后，若未及时办理过户手续，房产的物权并未发生转移，仍属于原夫妻双方共有。这也是很多离婚当事人容易忽视的问题，认为签订离婚协议就万事大吉，却不知未过户会留下巨大的法律风险，本案就是典型案例。

 

　　再者，执行异议的提出时机与证据准备，直接影响案件结果。本案中，戴某某在房产被拍卖后及时提出执行异议，且提交了房屋买卖相关协议、个人购房借款合同、结婚证、离婚证及离婚协议书等完整证据，清晰证明了自己对房产的合法权利，这也是其异议能够获得法院支持的重要原因。结合我多年的办案经验，案外人提出执行异议时，需在执行标的执行终结前提出，且要准备充分的证据，证明自己系执行标的的合法权利人，权利具有合法性、真实性，且能够排除执行，这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的审查要求完全契合。

 

　　最后，结合苏州本地司法实践，我想给大家提几点实务提醒。在离婚案件中，涉及房产分割的，双方签订离婚协议后，一定要及时办理产权变更登记，避免因一方债务问题导致房产被查封、拍卖，损害自身合法权益；若因房贷未还清等客观原因无法及时过户，应签订补充协议，明确约定房产归属及过户时间，并保留好相关证据，必要时可通过公证等方式强化协议效力。同时，若遇到类似本案的执行异议情况，应及时咨询专业律师，明确自身权利，在律师指导下准备证据、提出异议，避免因程序不当或证据不足导致权利受损。

 

　　本案的判决结果，既维护了案外人戴某某的合法财产权益，也为苏州地区此类案件的审理提供了参考。作为苏州离婚家事与经济纠纷领域的律师，我始终认为，离婚不仅是身份关系的解除，更涉及财产分割、债务承担等诸多法律问题，每一个细节都可能影响自身权益，专业的法律指导必不可少。后续若大家遇到类似的离婚房产纠纷、执行异议等问题，可随时咨询，我将结合多年办案经验，为大家提供专业、高效的法律解决方案。