近年来，苏州房屋租赁市场持续活跃，园区、新区、姑苏区等区域的转租现象尤为普遍，随之而来的租金追索纠纷也屡见不鲜。承租人擅自转租、次承租人欠付租金，出租人该向谁追责？近日一起典型案例，就清晰厘清了此类纠纷的权责边界。苏州律师结合《民法典》相关规定及本地司法实践，为大家逐一解读其中关键法律要点。

 

　　案例回顾：擅自转租后欠租，次承租人出具欠条却违约

 

　　2019年4月，李某将自有房屋委托甲公司出租，与甲公司代表刘某签订为期三年的《房屋租赁合同》，明确约定房屋仅用于托管，严禁转租。2020年下半年，李某意外发现刘某早已在其不知情的情况下，将房屋转租给胡某，胡某接手后对外出租并继续履行原合同。

 

　　截至2022年1月，胡某已结清此前所有费用，但尚欠原合同最后三个月租金五千余元及物业费一千五百余元，合计七千余元。2022年3月，胡某向李某出具欠条，承诺分期偿还该笔款项，却始终未兑现。多次催要无果后，李某诉至法院，请求判令胡某支付全部欠付款项。

 

　　法院裁判：两大核心认定，支持出租人诉求

 

　　法院审理后认为，李某与刘某签订的《房屋租赁委托合同》《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。结合案件事实及法律规定，作出两项关键认定：

 

　　其一，视为出租人同意转租。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的，视为同意转租。本案中，虽合同明确禁止转租，但李某知晓转租事实后，未在六个月内提出异议，依法视为同意刘某将房屋转租给胡某，原租赁合同继续有效。

 

　　其二，次承租人出具欠条构成债务承担。法院指出，通常情况下，出租人与次承租人无直接合同关系，出租人无权直接向次承租人追索租金，仅能通过承租人主张权利，或在符合代位权条件时向次承租人追责。但本案中，胡某向李某出具欠条的行为，属于自愿向出租人确认并承担债务，已构成债务加入，理应承担继续履行的违约责任。最终，法院判决胡某向李某支付欠付租金及物业费共计七千余元。

 

　　苏州律师解读：纠纷核心要点与本地实务提示

 

　　结合苏州本地租赁市场特点及司法实践，此类转租纠纷的核心在于“六个月异议期”的认定与“合同相对性的突破”，两大要点直接影响权责归属。

 

　　从“六个月异议期”来看，苏州法院在审理此类案件时，对“出租人知道或应当知道转租”的认定较为严谨，通常以出租人实际掌握转租事实的证据为依据，如聊天记录、通话录音、证人证言等。若出租人发现转租后未及时维权，超过六个月未提出书面异议或采取诉讼、发函等措施，将视为同意转租，后续再以“擅自转租”为由主张解除合同或拒认转租关系，往往难以得到法院支持。这一规则既保障了租赁市场的稳定性，也倒逼出租人积极行使权利，避免“权利沉睡”。

 

　　从合同相对性突破来看，次承租人出具欠条是本案的关键转折。在苏州司法实践中，次承租人主动向出租人出具欠条、承诺还款，通常会被认定为自愿承担债务，此时出租人可直接向次承租人主张权利，无需再通过承租人追偿，大幅降低了出租人维权成本。但需注意，若次承租人未出具书面确认文件，仅口头承诺，出租人需留存充分证据，否则难以突破合同相对性。

 

　　法条链接

 

　　《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

　　《中华人民共和国民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

 

　　《中华人民共和国民法典》第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

 

　　王敏霞律师点评

 

　　作为专注苏州本地法律实务的律师，我对此类转租纠纷深有感触。苏州租赁市场流动性强，尤其是在核心商圈及周边区域，二房东转租、多层转租现象普遍，纠纷隐患突出。本案的判决结果，既体现了《民法典》对契约精神的维护，也为苏州出租人与次承租人提供了明确的行为指引。

 

　　对出租人而言，务必牢记“六个月异议期”这一关键时限。发现房屋被擅自转租后，应第一时间通过书面函件、律师函等形式明确提出异议，并留存送达证据，避免因消极维权丧失合同解除权。同时，面对次承租人的还款承诺，务必要求出具书面欠条，明确欠款金额、还款期限等核心条款，固化债务关系。

 

　　对次承租人而言，在与二房东签订转租合同时，需严格审查原租赁合同是否允许转租，要求二房东出具出租人同意转租的书面授权或确认文件，且转租期限不得超过原合同剩余租期。此外，即便已向二房东支付租金，也需留存付款凭证，避免因二房东拖欠租金导致自身权益受损，如遇出租人追责，可依据《民法典》第七百一十九条主张代为支付后向二房东追偿。

 

　　值得一提的是，此类纠纷若涉及夫妻共同房产转租，还可能与离婚财产分割相关联。在苏州地区的离婚案件中，不乏因房屋转租收益、欠租债务引发的财产争议，建议当事人在处理此类问题时，及时咨询专业律师，兼顾租赁纠纷与财产分割的法律风险，全面维护自身合法权益。