核心事实

 

　　双方以缔结婚姻为目的共同出资购买房屋，房屋登记在一方名下，未签订书面产权约定，后因感情破裂未能结婚，双方就房屋分割及出资返还产生纠纷。

 

　　裁判要旨

 

　　以结婚为目的的共同购房，不同于普通商业投资，不能简单按出资比例或产权登记情况分割。婚姻目的无法实现时，法院需基于婚约的人身属性，综合考量房款支付情况、房屋增值 / 贬值情况、房屋登记情况、实际使用维护情况、房地产限购政策对当事人的影响等因素，公平确定返还数额或房屋归属。

 

　　详细解说

 

　　区别于普通投资的核心：此类购房是基于感情和婚姻期待，具有人身依附性，而非单纯追求经济利益，因此不能机械套用 “谁出资多谁多分”“登记在谁名下归谁” 的商业逻辑。

 

　　综合考量的具体因素：

 

　　出资情况：双方实际出资的金额、比例，需提供转账记录、购房合同等凭证；

 

　　房屋价值变动：房屋增值或贬值的数额，通常以评估机构的评估结果为准；

 

　　登记与使用：登记在一方名下是否因限购政策、贷款便利等客观原因，实际由谁居住、维护（如缴纳物业费、水电费）；

 

　　限购政策影响：若一方因购房失去购房资格，分割时需适当倾斜，弥补其机会损失。

 

　　实务处理方式：

 

　　房屋归登记方所有，登记方需向另一方支付 “出资款 + 相应增值 / 贬值补偿”；

 

　　若双方均有购房资格且愿意分割，可协商房屋归属，或拍卖房屋后分割价款；

 

　　提示：共同购房时应签订书面协议，明确出资比例、产权归属、分手处理方式等，避免后续纠纷。

 

　　王敏霞律师点评与观点

 

　　以结婚为目的的共同购房纠纷，是婚约财产纠纷中最复杂的类型之一，核心争议点在于 “人身属性与财产属性的平衡”—— 既要尊重财产出资的客观事实，也要考量婚约目的落空的特殊性，不能等同于普通不动产共有纠纷处理。

 

　　实务代理关键策略：

 

　　出资方维权要点：① 举证核心是 “出资事实 + 婚姻目的”：需提供转账记录（备注 “结婚购房款” 更佳）、聊天记录（证明购房是为结婚做准备）、购房合同、定金 / 首付款支付凭证等，形成完整证据链；② 主张增值补偿的依据：房屋增值部分应按 “贡献比例” 分配，而非仅返还本金 —— 若出资方未登记为产权人，但出资比例较高，可要求按出资比例分割增值部分；③ 应对限购政策影响：若因对方原因导致婚姻目的落空，且自身因购房失去限购资格，可举证购房资格的市场价值（如当地购房指标溢价、租房成本增加等），要求对方额外补偿。

 

　　登记方维权要点：① 抗辩核心是 “登记的合理性 + 实际贡献”：若登记在己方名下是因限购、贷款征信等客观原因，需提供相关政策文件、银行沟通记录证明；② 举证实际维护成本：收集物业费、水电费、装修费、房屋维修费等凭证，主张从返还金额中扣除；③ 否定 “婚姻目的”：若能证明购房时双方未明确以结婚为目的（如聊天记录中无结婚相关表述、未谈婚论嫁），可主张按普通共有关系处理，降低自身补偿责任。

 

　　事前防范建议（核心！）：① 签订书面《婚前共同购房协议》，明确出资比例、产权登记方式、房屋归属（如结婚后归双方共有、分手时如何分割）、增值部分分配规则等，避免口说无凭；② 若仅登记在一方名下，未登记方需保留全部出资凭证，并要求登记方出具《出资确认书》，明确出资性质和返还承诺；③ 贷款购房的，明确还贷责任归属，避免分手后一方独自还贷但产权与另一方无关的风险。