在苏州购房过程中，不少人会遇到“交了首付，房贷却批不下来”的困境，满心欢喜想安家，最后却可能陷入退房难、房款难退的纠纷。苏州离婚家事与经济纠纷领域多年的知名律师王敏霞律师，结合近期苏州某法院审结的一起商品房销售合同纠纷案件，为大家深度拆解此类案件的裁判逻辑、维权要点，带你看清“房贷批不下来”背后的法律边界，看完或许会觉得“这简直就是我的案件”。

 

　　本案是一起典型的因房贷无法办理引发的退房纠纷，原告葛某与被告苏州某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）就商品房买卖合同的解除及购房款返还问题对簿公堂，最终法院依法作出判决，既维护了合同的严肃性，也兼顾了双方的实际情况。王敏霞律师结合该案判决，为大家逐一解析案件细节、诉辩焦点及法院裁判思路。

 

　　案件背景：交了83万首付，房贷却批不下来，退房遭拒引诉讼

 

　　2023年4月，原告葛某计划在苏州购房，与被告开发商签订了《认购协议书》，约定购买被告开发的苏州市高新区某路某号某庭某幢某室房屋，房屋总价约277万元，首付30%，剩余款项通过银行贷款支付。葛某当日支付了10万元定金，4月底又支付了73万余元首付款，累计支付首付833872元，同时缴纳了2023年4-6月份的苏州市社保，积极配合办理贷款手续。

 

　　据葛某陈述，购房时开发商销售人员承诺，其在苏州无房即可办理贷款，合同中的买方声明也有相关表述。但实际上，葛某当时在杭州、深圳的房屋仍处于贷款期，属于有未结清房贷的情况。后续，开发商提供的几家商业银行均以葛某在深圳有未结清房贷为由，拒绝发放贷款。

 

　　屋漏偏逢连夜雨，2023年葛某所在公司解散，他失业后拿失业赔偿金创业，而其妻子早在2022年就已失业在家，两人还有一个10岁的女儿需要抚养，家庭经济压力骤增，已无能力继续履行购房合同、接收房屋。

 

　　2024年4、5月份，葛某多次与开发商销售人员协商退房事宜，双方曾初步达成一致：开发商扣除10万元后，退还剩余购房款。但后续开发商以“有其他房地产公司拒绝类似退房请求”为由，反悔了该协商结果，明确告知葛某只能通过诉讼解决。协商无果后，葛某于2024年10月提起诉讼，请求法院判决解除双方的商品房买卖合同，并要求开发商全额退还833872元购房款。

 

　　诉辩焦点：房贷批不下来，原告有权退房吗？违约金该怎么算？

 

　　案件开庭审理时，双方争议的核心的焦点的有两个：一是葛某是否享有合同解除权；二是若解除合同，葛某是否需要承担违约金，以及违约金的数额如何确定。

 

　　原告葛某（核心主张）

 

　　1.开发商销售人员承诺“苏州无房可贷款”，与实际房贷政策不符，导致其贷款失败，无法继续履行合同，有权解除购房合同；

 

　　2.自身家庭经济陷入困境，失业后无稳定收入，还要抚养未成年女儿，客观上无能力收房、继续支付剩余房款；

 

　　3.双方曾协商一致退房并约定扣款10万元，开发商反悔无合理理由，应按约定退还剩余房款，无需额外承担违约金。

 

　　被告开发商（核心抗辩）

 

　　1.葛某不享有法定或约定解除权。双方签订的《苏州市商品房买卖合同》及补充协议中明确约定，因买受人自身原因导致贷款未获批或贷款不足的，出卖人（开发商）享有解除权，而非买受人（葛某）；

 

　　2.合同补充协议明确约定，买受人应充分知悉房地产调控及房贷政策，自行确认具备贷款条件，开发商仅协助办理贷款手续，不保证贷款一定获批，因贷款机构拒绝放款导致的后果，均属于买受人原因，与开发商无关，葛某不能以此为由要求解除合同；

 

　　3.若法院认定合同无法履行，葛某作为违约方，应按照房屋总价款的10%支付违约金（约27.7万元），同时弥补开发商的其他损失。

 

　　法院审理：厘清事实，兼顾公平，依法作出判决

 

　　法院经审理查明，葛某与张某某（原配偶，后复婚）曾育有一女，双方曾离婚后又于2024年6月复婚，期间两人分别在深圳、杭州有贷款购房记录，2024年1月张某某还在苏州购买过一套房屋。2023年7月，葛某与开发商签订正式的《苏州市商品房买卖合同》，对付款方式、贷款相关事宜、解除权行使等作出了明确约定，该合同依法登记备案，合法有效。

 

　　法院确认，合同签订后，葛某与开发商销售人员均积极配合办理贷款手续，但因葛某存在其他未结清房贷，导致案涉房屋贷款无法获批，葛某自2024年1月起多次要求退房，协商无果后提起诉讼，相关事实有认购协议书、商品房买卖合同、微信聊天记录、转账记录等证据佐证，予以认定。

 

　　结合查明的事实及双方诉辩意见，法院作出如下认定：

 

　　1.葛某与开发商之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，双方均应按合同约定履行义务；

 

　　2.关于合同解除：虽然合同中约定“因买受人原因导致贷款未获批，出卖人享有解除权”，但结合本案实际，双方合同中亦约定了单方解除权的行使情形，葛某通过诉讼方式主张解除合同，符合法律规定及合同精神，法院予以支持，对开发商“葛某无解除权”的抗辩不予采纳；

 

　　3.关于购房款返还及违约金：合同中约定，买受人贷款未获批导致无法支付剩余房款的，应按房屋总价款10%支付违约金，但法院考虑到以下两点，酌情减免葛某的违约责任：一是合同签订后，双方均积极配合办理贷款手续，葛某并非恶意违约；二是开发商未提供证据证明其因葛某退房产生了实际损失，结合现阶段房地产市场实际状况，酌情确定葛某支付违约金194172元，剩余639700元购房款由开发商返还；

 

　　4.为减少当事人诉累，法院同时判决，双方应配合办理案涉房屋买卖合同网上备案注销手续。

 

　　最终，法院依照《中华人民共和国民法典》相关规定，判决解除葛某与开发商签订的《苏州市商品房买卖合同》，葛某配合开发商办理房屋网上备案注销手续，开发商返还葛某购房款639700元，案件受理费由双方分担。

 

　　王敏霞律师深度解说：本案诉讼思路拆解，胜诉关键解析

 

　　作为苏州离婚家事与经济纠纷领域多年的知名律师，我结合本案的审理过程及判决结果，为大家拆解本案的诉讼思路，同时解读此类“房贷批不下来”退房纠纷的维权要点，本案最终以胜诉告终，核心在于精准把握以下几个关键：

 

　　第一，精准主张合同解除权，突破“买受人无解除权”的抗辩。本案中，开发商一直以“合同约定买受人原因导致贷款失败，出卖人享有解除权”为由拒绝退房，但我们并未被该条款束缚。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，以及双方合同中关于单方解除权的整体约定，重点主张“葛某贷款失败并非恶意违约，且合同目的已无法实现，符合解除合同的法定及约定条件”，同时提交双方协商退房的微信聊天记录，佐证葛某积极履行协商义务，并非无故违约，最终说服法院支持解除合同的诉请。

 

　　第二，重点抗辩违约金过高，争取法院酌情减免。开发商主张按房屋总价款10%支付违约金（约27.7万元），该数额明显高于其实际损失。我们重点提出两点抗辩理由：一是葛某不存在恶意违约，合同签订后积极配合办理贷款，贷款失败系客观原因（自身房贷未结清+家庭经济困难），并非故意不履行合同；二是开发商未提供任何证据证明其因退房产生了实际损失（如房屋贬值、重新销售成本等），结合当前房地产市场实际，违约金数额应酌情减免。这一思路契合《民法典》及相关司法解释中“违约金过高可酌情减少”的规定，最终法院支持了我们的抗辩，将违约金减免至194172元，为当事人挽回了近8万元的损失。

 

　　第三，兼顾情理与法律，最大化维护当事人合法权益。本案中，葛某的家庭经济困境是客观事实——失业创业、配偶无业、需抚养未成年子女，这些情节虽不是法定免责事由，但我们在庭审中重点阐述该事实，结合双方曾协商一致退房的背景，请求法院兼顾公平原则，合理平衡双方利益。法院最终的判决，既维护了合同的严肃性，要求葛某承担相应的违约责任，也充分考虑了其实际困难，减免了部分违约金，实现了法律效果与社会效果的统一。

 

　　最后，王敏霞律师提醒：苏州购房过程中，因房贷问题引发的退房纠纷屡见不鲜，购房者在签订购房合同前，务必提前核实自身的房贷资质，明确了解房贷政策，切勿轻信销售人员的口头承诺；同时，要仔细阅读合同中关于贷款、解除权、违约金的相关条款，避免后续产生纠纷。若已陷入此类纠纷，建议及时咨询专业律师，精准梳理诉讼思路，合理主张自身权利，最大程度维护自身合法权益。本案最终以胜诉告终，也印证了精准的诉讼思路、充分的证据准备，是此类案件胜诉的关键。