买房置业本是人生大事，可一旦陷入商品房预售合同纠纷，不仅耗费时间精力，还可能面临财产损失。近日，苏州法院审结了一起备受关注的商品房预售合同纠纷上诉案，购房者上诉后仍被判败诉，到底是谁的责任？背后又藏着哪些法律陷阱？苏州知名律师王敏霞结合本案，为大家深度拆解案情、解读法律要点，帮大家规避购房中的法律风险。

 

　　王敏霞律师，是苏州离婚家事与经济纠纷领域从业多年的知名律师，专注苏州离婚诉讼、复杂离婚财产分割、股权分割、工程建筑、债权债务、经济纠纷等业务，精通苏州本地司法实践，凭借专业的法律素养、严谨的办案思路和丰富的庭审经验，累计处理各类纠纷案件数百起，始终坚守当事人利益至上的原则，为当事人争取合法权益，赢得了业内同行和当事人的广泛认可与赞誉。

 

　　【案情回顾：买房纠纷闹上法庭，购房者上诉仍败诉】

 

　　本案中，上诉人徐某某因与被上诉人苏州某房地产开发有限公司（以下简称“某房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州法院一审判决，向苏州法院提起上诉，苏州法院依法组成合议庭审理本案，目前已审理终结。

 

　　时间回溯到2019年12月28日，徐某某与某房产公司签订《苏州市商品房买卖合同》及补充条款、附件，约定徐某某购买该公司开发的一套预售商品房，房屋建筑面积约204平方米，总价款约634万元。双方约定，徐某某选择贷款方式付款，首期支付房屋总价款的50%（约317万元），其余317万元通过银行按揭方式支付，且徐某某需在合同签订之日起7日内办妥银行按揭申请手续，提交全部所需资料；若逾期办妥按揭申请手续超过30日，某房产公司有权单方解除合同，徐某某需支付房屋总价款10%的违约金，并承担律师费等相关费用。

 

　　合同签订后，徐某某分多笔支付首期款，截至2020年1月15日，足额支付了317万元首期款，某房产公司认可徐某某首期款支付未逾期。但后续双方在按揭办理、合同备案等事宜上产生分歧，矛盾逐渐升级。

 

　　某房产公司称，徐某某自2020年3月起，经其销售人员胡某某多次催促，仍怠于签订房管部门备案的房屋买卖合同，也未配合办理银行按揭手续，逾期已超过30日，符合合同约定的解除条件，遂向苏州法院提起诉讼，请求解除双方签订的商品房买卖合同，判令徐某某支付违约金约63万元、律师费约4.7万元，并配合办理合同备案注销手续，同时从徐某某已付房款中扣除相关费用后，退还余款。

 

　　徐某某则辩称，双方合同未能及时履行的原因在于某房产公司，某房产公司逾期办理合同送审和网上备案手续，且未及时书面通知自己，反而一直要求自己承担违约责任，导致合同无法继续履行。其并未怠于履行合同，不仅在2020年1月6日就与银行签订了贷款合同，还在2020年6月提出一次性支付全部购房款，因此某房产公司无权解除合同，反而应向自己支付违约金并赔偿损失。此外，徐某某还主张，其在一审中提交了反诉申请，但一审法院未予处理，程序违法，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。

 

　　【一审审理：认定购房者违约，支持开发商解除合同】

 

　　苏州法院一审审理查明，办理银行按揭贷款的前提是徐某某配合签订房管部门备案的房屋买卖合同。虽然徐某某在2020年1月6日与银行签订了贷款合同，但截至2020年1月15日才支付完毕首期款，结合某房产公司对首期款支付时间的宽限，法院认定徐某某办妥按揭申请手续的时间应顺延至2020年1月15日起7日内。

 

　　但根据双方销售人员的微信聊天记录显示，某房产公司销售人员自2020年3月4日起，多次催促徐某某签订备案合同、办理按揭手续，徐某某均未予积极配合，要么以银行利息过高为由拖延，要么不予回应。即便徐某某曾在2020年5月表示愿意办理贷款、6月提出一次性付款，但均未实际兑现，直至2020年6月15日，徐某某仍向银行工作人员表示“购房合同还没有签”。

 

　　同时，某房产公司于2020年5月向徐某某邮寄催告函，要求其7日内办理按揭手续或付清余款，6月又寄送合同解除通知函，虽邮件均被退信，但徐某某在2020年9月法院诉前调解时已知晓解除合同事宜。此外，某房产公司为本案诉讼支出的律师费，有委托代理合同和发票佐证，金额合理，且合同明确约定买受人违约需承担律师费。

 

　　苏州法院一审认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，徐某某存在怠于签订备案合同、办理按揭手续的故意，逾期办理按揭申请手续已超过30日，构成违约，某房产公司有权单方解除合同。关于违约金，考虑到徐某某的过错程度、某房产公司备案手续滞后给予的履约延展期等因素，法院酌定徐某某支付房屋总价款5%的违约金（约31.7万元），同时支持某房产公司主张的律师费约4.7万元。

 

　　最终，一审法院判决：解除双方签订的商品房买卖合同，徐某某配合某房产公司办理合同备案注销手续；徐某某支付某房产公司违约金、律师费合计约36.4万元；某房产公司在扣除上述费用后，返还徐某某购房款约280.7万元；案件受理费由双方按比例承担。

 

　　【二审审理：驳回上诉，维持原判】

 

　　一审判决后，徐某某不服，提起上诉，并在二审期间提交了地下车位认购通知书，拟证明某房产公司在2020年6月仍通知其认购车位，说明双方仍在协商继续履行合同，其不存在怠于履行的情况。

 

　　某房产公司质证称，对车位认购通知书的真实性无异议，但该通知书是针对所有已签合同业主统一发送，与本案纠纷无关，不能证明双方就继续履行合同达成一致。

 

　　苏州法院二审认定的事实与一审一致，认为徐某某主张“签订备案合同属于按揭放款手续而非申请手续”缺乏依据，其称2020年1月6日已完成按揭申请手续与事实不符；虽然某房产公司存在备案手续滞后的情况，但自备案手续办理完毕后，徐某某逾期办理按揭申请手续仍超过30日，怠于履行合同的故意明显。此外，徐某某在一审中虽提交了反诉状，但庭审中明确表示不再提起反诉，一审程序并无违法。

 

　　综上，苏州法院二审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由徐某某负担。

 

　　【王敏霞律师深度解说：本案诉讼思路与核心要点】

 

　　作为长期深耕苏州离婚家事与经济纠纷领域的律师，我王敏霞结合本案，谈一谈本次诉讼的核心思路及案件背后的法律启示，本案最终以我方当事人胜诉告终，关键在于精准把握以下几点核心逻辑：

 

　　第一，精准锁定违约主体，明确合同履行边界。本案的核心争议是“谁构成根本违约”，这也是胜诉的关键。庭审中，我们重点提交了双方的微信聊天记录、催告函、委托代理合同、律师费发票等证据，清晰证明：某房产公司虽存在备案手续滞后的情况，但该滞后并未导致徐某某无法履行合同，反而给予了徐某某更长的履约延展期；而徐某某在多次催告后，仍怠于签订备案合同、办理按揭手续，且未按约定在合理期限内支付剩余房款，逾期超过30日，完全符合合同约定的单方解除条件，其行为已构成根本违约。

 

　　第二，反驳对方不合理主张，筑牢胜诉基础。针对徐某某提出的“一审程序违法”“某房产公司违约在先”“已完成按揭申请手续”等上诉理由，我们逐一拆解反驳：一是徐某某在一审庭审中明确放弃反诉，一审程序合法合规，其主张缺乏事实依据；二是某房产公司备案手续滞后并未影响徐某某履行合同，且徐某某逾期履行的时间已远超合同约定，即便其曾提出一次性付款，也未实际兑现，不能免除其违约责任；三是按揭申请手续的核心是提交完整资料并配合签订备案合同，徐某某仅与银行签订贷款合同，未完成备案合同签订，不能认定其已办妥按揭申请手续。

 

　　第三，合理主张违约金与律师费，兼顾合法与公平。合同约定违约金为房屋总价款的10%，但我们考虑到徐某某的过错程度、某房产公司占用其首期款产生的利息等因素，认可法院酌定的5%违约金，既维护了我方当事人的合法权益，也体现了公平原则；同时，律师费是我方当事人为维护权益必然支出的费用，有明确的合同约定和证据佐证，法院予以支持，进一步保障了我方当事人的合法权益。

 

　　最后，我想提醒广大购房者和房产开发商，商品房预售合同涉及金额大、履行周期长，双方均应恪守合同约定，积极履行自身义务。购房者在签订合同后，应及时配合办理按揭、备案等相关手续，切勿拖延推诿，避免因自身违约承担不必要的损失；开发商也应及时履行通知、备案等义务，主动沟通解决履约过程中的分歧，减少纠纷发生。若遇到此类纠纷，建议及时咨询专业律师，依托专业的法律意见，精准维护自身合法权益。