在苏州房产纠纷与债权维权实务中，债务人恶意转移财产、规避债务的情形并不少见，而债权人撤销权正是破解此类困境的重要法律武器。近日，苏州法院审理了一起典型的债权人撤销权纠纷案件，债务人姚某将夫妻共有的苏州房产无偿转移给配偶司某，意图逃避260余万元债务，最终被债权人诉至法院，法院判决撤销该房产转移约定，恢复共同共有登记。作为深耕苏州本地法律实务多年的苏州律师，笔者结合本案详情，为大家拆解其中的法律要点与维权逻辑，助力债权人守住合法权益。

 

　　案情回顾：百万债务未偿，苏州房产悄然易主

 

　　原告姚某与被告姚某系特殊关系，自2012年起，被告姚某便陆续向原告借款，后经结算，被告姚某尚欠原告借款本金近260万元及相应利息。该债务经法院两审终审确认后，原告依法申请强制执行，却发现被告姚某名下已无可供执行的财产，执行案件无奈终结本次执行。

 

　　就在原告追查财产线索时发现，被告姚某与配偶司某名下共有一套位于苏州市吴江区的房产，该房产于2015年购置，2017年办理不动产登记，登记所有权人为姚某与司某两人。但在2021年1月，两被告共同向苏州相关部门申请，将该房产转移登记至司某一人名下，明确约定“房产归司某一人所有，与姚某无关”。

 

　　原告认为，被告姚某在拖欠巨额债务未还的情况下，无偿转移自己名下的房产份额，明显是为了规避债务，损害了自己的债权实现，遂向苏州法院提起诉讼，请求撤销两被告关于该房产归司某单独所有的约定，恢复原始登记，本案由此引发。

 

　　庭审交锋：房产归属成核心，双方各执一词

 

　　本案的争议焦点的是：债务人姚某是否存在向司某无偿转让财产且影响债权人债权实现的行为。庭审中，双方展开激烈辩论，苏州律师结合庭审意见，梳理出核心争议点及双方主张：

 

　　原告方主张：案涉房产初始登记为两被告共同共有，被告姚某在拖欠债务的情况下，将自己的房产份额无偿转移给司某，且转移行为发生在债务形成之后。原告在申请强制执行时才得知房产转移事宜，被告的行为明显是为了规避债务，导致自己的债权无法实现，符合债权人撤销权的行使条件，应当予以撤销。

 

　　被告方辩解：被告司某辩称，案涉房产系其个人财产，并非夫妻共同财产。该房产购置于两被告结婚后第6天，彼时双方无共同财产，首付款、按揭贷款、装修款等全部费用均由其个人出资，之所以登记在两人名下，是因为银行按揭贷款政策要求，双方曾有特别约定，房产实际归司某所有。

 

　　此外，司某还提出，被告姚某所欠原告的债务系其婚前个人债务，与自己无关；房产转移并非无偿转让，而是依据双方约定恢复实际权属状态，且房产转移时间早于债务判决确认时间，不存在恶意避债的主观意图。同时，原告起诉时已超过撤销权一年的除斥期间，请求法院驳回原告诉讼请求。

 

　　被告姚某认可司某的辩解，主张房产与自己无关，转移行为未影响原告债权实现，请求驳回原告诉请。

 

　　苏州法院判决：撤销房产转移约定，债权人胜诉

 

　　苏州法院经审理查明，结合双方提交的证据及庭审陈述，最终作出判决，支持原告的诉讼请求，撤销两被告关于案涉房产归司某单独所有的约定，判令两被告限期协助将房产恢复为共同共有登记。

 

　　苏州法院认为，结合法律规定及案件事实，作出如下裁判理由，苏州律师为大家解读核心要点：

 

　　第一，案涉房产应认定为夫妻共同财产。根据不动产物权登记原则，案涉房产商品房买卖合同的买受人为两被告，初始登记亦为两人共同共有，且购置于夫妻关系存续期间，依法应认定为夫妻共同财产。司某主张其个人全额出资，但提交的转账记录、装修证据等均无法充分佐证，且相关出资行为发生在夫妻关系存续期间，无法认定为个人出资，其辩解意见法院不予采信。

 

　　第二，两被告的房产转移行为构成无偿转让。两被告约定房产归司某单独所有，实质是姚某放弃自己名下的房产份额，转让给司某，且无证据证明司某支付了合理对价，应认定为无偿转让财产行为。同时，该转移行为导致姚某名下财产减少，无法偿还所欠原告的债务，损害了债权人的合法权益。

 

　　第三，原告行使撤销权未超过除斥期间。根据《民法典》规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，原告在申请强制执行时（2022年）才得知房产转移事宜，起诉时间在得知撤销事由一年内，未超过法定除斥期间，有权行使撤销权。

 

　　综上，苏州法院依照《中华人民共和国民法典》相关规定，判决撤销两被告关于案涉房产归司某单独所有的约定，判令两被告限期协助办理房产恢复共同共有登记，案件诉讼费用由两被告负担。

 

　　苏州律师王敏霞深度点评：债权人维权指南，规避债务转移陷阱

 

　　作为本案的关注者，同时也是深耕苏州债权维权、房产纠纷领域多年的苏州律师，我王敏霞律师结合本案，为大家作深度解读，同时给出债权人维权及债务人合规提示，助力大家规避法律风险：

 

　　首先，明确债权人撤销权的行使条件。结合本案及《民法典》第五百三十八条规定，债权人行使撤销权，需同时满足三个核心条件：一是债权人对债务人享有合法有效的债权；二是债务人实施了无偿处分财产（如本案中的无偿转让房产份额）或不合理处分财产的行为；三是债务人的处分行为影响了债权人债权的实现。本案中，原告对姚某的债权经法院确认合法有效，姚某无偿转让房产份额的行为导致其无财产可供执行，损害了原告债权，完全符合撤销权行使条件，这也是苏州法院支持原告诉请的核心原因。

 

　　其次，厘清夫妻财产约定与债权人权益的关系。本案中，两被告主张双方有房产归属的特别约定，但根据法律规定，夫妻之间的财产约定，仅对夫妻双方具有约束力，不得对抗不知情的第三人（债权人）。除非债务人能证明债权人知晓该财产约定，否则该约定无法免除债务人以其夫妻共同财产份额清偿债务的义务。这一点也是苏州律师在处理夫妻共同财产与债权纠纷时，经常需要向当事人明确的法律要点。

 

　　再次，把握撤销权的除斥期间，避免错过维权时效。《民法典》第五百四十一条明确规定，撤销权的除斥期间为一年，自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起计算；自债务人的行为发生之日起五年内未行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，原告在得知房产转移事由后，及时在一年内提起诉讼，才得以维护自身权益。在此，苏州律师提醒各位债权人，在发现债务人可能存在转移财产、规避债务的行为时，应及时收集证据，在法定时效内行使权利，避免因时效届满而丧失胜诉权。

 

　　最后，给出相关合规提示。对于债权人而言，在出借款项时，应尽量核实债务人的财产状况，留存相关证据；在债务履行期届满后，若债务人拒不还款，应及时提起诉讼，申请财产保全，防止债务人转移财产。对于债务人而言，切勿抱有“转移财产即可规避债务”的侥幸心理，无偿转移、隐匿财产等规避债务的行为，可能会被债权人撤销，同时还可能面临列入失信名单、限制高消费等强制措施，情节严重的，还可能构成刑事犯罪。

 

　　本案作为苏州地区典型的债权人撤销权纠纷案件，不仅明确了相关法律适用要点，也为债权人维权、债务人合规提供了重要参考。作为苏州律师，我将持续关注此类案件，深耕苏州本地法律实务，为当事人提供专业、高效的法律帮助，助力维护当事人的合法权益，维护苏州地区的司法公正与市场经济秩序。