在苏州房产交易市场中，夫妻共居房屋的买卖纠纷屡见不鲜，尤其因一方代签合同引发的违约争议最为典型。近日，苏州法院审结的一起房屋买卖合同纠纷案，就明确了夫妻一方代签合同的违约责任边界、定金罚则的适用范围等关键问题。本文结合该案，由苏州知名律师为大家拆解其中的法律要点。

 

　　一、案例概况

 

　　原告王某某与被告蒋某某、周某某因房屋买卖合同产生纠纷，诉至法院。经审理查明，蒋某某与周某某系夫妻关系，案涉房屋登记在周某某名下，为其单独所有。2020年12月，王某某通过苏州某房产经纪公司中介，与蒋某某签订《房屋买卖（居间）合同》，约定以388万元购买案涉房屋，定金合计8万元，分三次支付。合同落款处“周某某”的签字由蒋某某代签，同日蒋某某出具声明，承诺产权人周某某认可该合同，若产权人不履行，由其承担违约责任。

 

　　合同签订后，王某某按约支付首笔定金2万元。但时隔两日，蒋某某、周某某便向王某某明确表示不再卖房，蒋某某称其非产权人，签字无效。后续王某某尝试支付第二笔3万元定金遭蒋某某锁卡拒收，蒋某某虽退还已收2万元定金，却拒绝承担双倍返还责任。王某某遂诉至法院，要求两被告双倍返还定金5万元、支付律师费2500元。

 

　　被告辩称，合同因周某某不知情、未签字而无效，且终止合同系因周某某身体不适，无违约预谋，请求驳回原告诉请。中介证人出庭作证，称签订合同前曾带原告至被告家中洽谈，周某某知情，但签订当日未核实其授权。

 

　　法院最终判决：蒋某某于判决生效后十日内支付王某某2万元；驳回王某某其他诉讼请求。

 

　　二、核心争议焦点解读

 

　　焦点一：代签合同对未签字夫妻一方是否具有约束力？

 

　　苏州知名律师指出，本案核心在于蒋某某的代签行为能否约束周某某。根据法律规定，无权代理行为未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，案涉房屋登记为周某某单独所有，合同上其签字为蒋某某代签，且周某某事后明确拒绝追认，也未参与合同签订及协商过程，故该合同仅对蒋某某与王某某具有约束力，对周某某无法律约束力。

 

　　需特别注意，夫妻关系并不当然产生家事代理权。房屋买卖属于大额财产处分，远超日常家事范畴，不能仅凭夫妻身份推定一方有权代另一方签字。正如江苏地区司法实践所示，认定夫妻一方代签房屋买卖合同的效力，需结合是否存在授权、相对人是否善意无过失等因素综合判断，本案中王某某未核实周某某的授权，无法构成表见代理，故周某某无需承担责任。

 

　　焦点二：定金罚则的适用边界如何界定？

 

　　本案中定金罚则的适用分两部分处理，体现了司法公平原则。律师解读称，根据原《合同法》第一百一十五条（对应《民法典》第五百八十七条），收受定金的一方不履行合同义务，应双倍返还定金。蒋某某收取首笔2万元定金后明确表示终止合同，构成根本违约，故应适用定金罚则，扣除已退还的2万元后，再支付2万元。

 

　　而对于王某某后续尝试支付的3万元，法院未支持双倍返还，原因在于蒋某某此前已明确拒绝履行合同，且通过锁卡行为表明不再接受款项，王某某在明知合同已被终止的情况下仍支付该款项，并非履行合同义务的合理行为。若对此适用定金罚则，会导致双方权利义务失衡，有违公平原则。这一裁判思路与苏州法院一贯坚持的“守约方应尽减损义务”司法理念一致，即当事人明知对方违约后，应采取合理措施防止损失扩大，否则无权就扩大的损失主张赔偿。

 

　　焦点三：合同约定的律师费为何未获支持？

 

　　尽管案涉合同约定违约方承担守约方的律师费，但法院未单独支持该诉求。律师分析认为，这是法院结合案件实际情况的自由裁量结果。一方面，王某某在签订合同时未仔细核实房屋产权及授权情况，自身存在一定过错；另一方面，被告在短时间内即终止合同，未给原告造成重大损失，双倍返还定金的2万元已足以弥补其律师费及其他合理损失。苏州法院在司法实践中，对律师费的支持会综合考虑过错程度、损失大小、合同约定等因素，避免守约方因轻微损失获得超额补偿。

 

　　三、王敏霞律师深度点评

 

　　作为专注苏州经济与婚姻家事交叉领域的律师，我结合本案及本地实务经验，为房产交易双方提供几点实务提示：

 

　　对购房者而言，签订房屋买卖合同时务必核实房屋产权信息，若产权人为夫妻一方，需要求另一方出具书面授权委托书，明确授权范围及期限，必要时可通过产权登记部门核实授权真实性，避免因无权代理导致合同风险。同时，在对方明确违约后，应及时止损，切勿盲目继续履行付款等义务，否则可能无法就扩大损失主张赔偿，本案中3万元定金未获双倍支持的结果，正是对此类行为的警示。

 

　　对售房者而言，夫妻共同居住或虽登记在一方名下但涉及夫妻共同利益的房屋，出售前务必达成一致意见，若需一方代签，必须出具正式授权文件，避免因单方违约引发纠纷。本案中蒋某某虽出具了承担违约责任的声明，但仍需独自承担赔偿责任，既造成经济损失，也耗费时间精力，此类风险可通过事前规范授权流程完全规避。

 

　　此外，中介机构作为专业服务方，应尽到审慎审查义务。本案中中介未核实产权人授权即促成合同签订，虽未被判决承担责任，但也暴露了服务漏洞。根据苏州法院相关判例，中介若未尽到信息核实义务，导致交易失败给当事人造成损失，可能需承担补充赔偿责任。

 

　　综上，房产交易涉及大额财产，关乎多方权益，无论是买卖双方还是中介机构，都应恪守法律规定，规范交易流程，才能有效防范风险，保障交易安全。