房屋租赁纠纷是苏州居民日常生活中最常见的民事纠纷之一，租客拖欠租金、损毁房屋、擅自转租等行为，往往让房东陷入维权困境。近日，苏州法院审理了一起典型的房屋租赁合同纠纷案，租客租下房屋后不仅长期拖欠租金，还在“失联”前损毁房屋设施，最终被法院依法判决承担全部责任。作为深耕苏州房产纠纷领域的苏州律师，今天就结合这起案例，为大家解读租赁纠纷中的维权要点，帮房东、租客规避法律风险。

 

　　案情回顾：租客失联拒付租金，房屋遭损毁难维权

 

　　原告高某与被告姜某于2019年7月签订房屋租赁合同，约定高某将其位于苏州市的一套房屋出租给姜某居住，每月租金2400元，押金1000元，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，租金每3个月支付一次，需提前5天预交，同时明确约定“损坏房内一切物品照价赔偿”“水、电、煤气由乙方（姜某）自行缴纳”。

 

　　合同履行初期，姜某尚能按时支付租金，但自2020年4月1日起，便开始拖欠租金。高某多次联系姜某催缴，却始终无法取得有效沟通，直至2020年7月，高某前往房屋催租时发现，姜某早已“失联”，电话无法接通，房屋内无人居住却一片狼藉，门锁、橱柜等设施遭到严重损坏，姜某的个人物品仍留在屋内，导致房屋无法重新出租。

 

　　多次寻找姜某无果后，高某为维护自身合法权益，向苏州法院提起诉讼，请求法院判令姜某立即腾空房屋、恢复原状，并支付拖欠的租金、房屋占有使用费、水电费及房屋损毁相关损失。庭审中，高某明确了诉讼请求：要求姜某支付2020年4月至6月拖欠的租金7200元，按每月2400元支付自2020年7月31日起至实际腾空房屋之日的占有使用费，支付垫付的水电费500元，赔偿房屋及家具损毁、垃圾清理等相关损失。

 

　　因姜某无法送达，苏州法院依法进行公告送达，并适用简易程序公开开庭审理此案。庭审中，姜某经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，苏州法院依法缺席审理。高某为证明自己的主张，向法院提交了房屋租赁合同、房产证复印件、房屋损毁照片、水电费缴款凭证等相关证据，均被法院予以认定。

 

　　苏州法院审理认为，高某与姜某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。姜某未按合同约定支付租金，且在租赁期限届满后，未及时腾退房屋、返还房屋钥匙，还造成房屋及室内设施损毁，已构成严重违约。

 

　　关于租金及占有使用费，法院认为，姜某租金支付至2020年3月31日，拖欠2020年4月至6月的租金7200元事实清楚、证据充分，应予支付；租赁期限届满后，姜某仍继续占有房屋，应按合同约定的月租金标准支付占有使用费。关于房屋损毁损失，因高某不申请对损失进行评估鉴定，法院结合房屋损毁照片、当事人陈述等证据，酌情认定损失为3000元。关于水电费，高某垫付的费用有明确凭证，其自愿按500元主张，法院予以准许。

 

　　最终，苏州法院依法作出判决：姜某于判决生效之日起十日内，向高某交付房屋并支付房屋实际占有使用费（按每月2400元标准，自2020年7月31日起计算至实际腾空之日止）；支付拖欠的租金7200元、房屋损毁损失3000元、水电费500元；承担本案案件受理费及公告费。同时明确，若姜某未按判决指定期限履行给付义务，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

　　苏州律师解读：租赁纠纷维权，这几点一定要记牢

 

　　作为常年处理苏州房屋租赁纠纷的律师，笔者结合本案及苏州法院的裁判思路，为大家梳理出租赁双方的核心权利义务及维权要点，避免类似纠纷发生。

 

　　首先，对于房东而言，签订书面租赁合同是维权的基础。本案中，高某与姜某签订了完整的房屋租赁合同，明确了租金支付方式、租赁期限、损毁赔偿等核心条款，这成为法院认定双方权利义务、支持高某诉讼请求的关键依据。实践中，不少房东为图方便，仅签订口头租赁合同，一旦发生纠纷，往往因缺乏证据难以维权。此外，房东在租客入住时，应做好房屋及设施的交接记录，拍摄房屋现状照片，明确设施完好情况；租客拖欠租金时，要及时留存催缴记录（如微信、短信、通话录音等），为后续维权提供证据支撑。

 

　　其次，关于房屋损毁及损失主张，房东需注意证据留存与合理主张。本案中，高某提交了房屋损毁照片，虽未申请评估鉴定，但法院结合照片及当事人陈述酌情认定了损失；若高某能提供维修票据、垃圾清理凭证等，损失主张会更有依据。需要注意的是，根据《民法典》第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任，这也是法院判决姜某赔偿房屋损毁损失的法律依据。同时，根据相关裁判规则，只要承租人未将房屋交还出租人，即使房屋空置，承租人仍需承担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费，本案中法院支持高某主张的占有使用费，正是遵循了这一原则。

 

　　再者，对于租客而言，切勿心存侥幸，“失联”避诉只会承担更不利的法律后果。本案中，姜某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，法院只能根据高某提交的证据作出判决，姜某因此承担了全部不利后果。根据法律规定，缺席判决一旦生效具有强制执行力，若承租人不履行判决义务，出租人可通过强制执行程序要求法院采取查封、扣押、冻结财产等措施，甚至追究承租人的司法责任，得不偿失。此外，租客需严格按照合同约定支付租金、妥善使用房屋，不得擅自转租、损毁房屋设施，否则需承担违约责任，赔偿房东的全部损失。

 

　　最后，苏州律师王敏霞深度点评：敬畏法律，诚信履行租赁义务

 

　　作为一名苏州律师，笔者长期关注苏州地区房屋租赁纠纷案件，本案是典型的租客违约、房东依法维权的案例，苏州法院的判决既维护了房东的合法权益，也亮明了租赁纠纷的裁判底线，对规范苏州房屋租赁市场具有重要的引导意义。

 

　　从本案来看，核心争议焦点在于租客违约后的责任承担，这也折射出当前租赁市场中存在的共性问题：部分租客缺乏契约精神，拖欠租金、损毁房屋后选择“失联”避责，殊不知这种行为不仅会被法院判决承担全部责任，还会影响个人征信，留下不良记录。而房东在维权过程中，也需注意方式方法，及时留存证据、依法提起诉讼，避免因证据不足、维权不当导致自身权益受损。

 

　　在此，笔者提醒苏州地区的房东和租客：房屋租赁合同是双方权利义务的重要依据，签订合同时要仔细审核条款，明确双方权利义务；履行合同过程中，要坚守诚信原则，房东按时交付符合约定的房屋，租客按时支付租金、妥善使用房屋。若发生纠纷，双方应优先协商解决，协商不成的，可向苏州法院提起诉讼，或委托专业的苏州律师提供法律帮助，依法维护自身合法权益。

 

　　同时需要特别提醒，无论是房东还是租客，都应了解租赁相关的法律规定，比如承租人未经出租人同意不得转租、出租人有权要求拖欠租金的承租人支付租金并解除合同等，避免因法律意识淡薄而承担不必要的法律责任。唯有双方都敬畏法律、诚信履约，才能减少租赁纠纷，共建规范、有序的苏州房屋租赁市场。