一、核心案例引入：未获通知的续租权，为何能得到法院支持？​

 

　　近日法院审结的一起租赁纠纷，直击优先承租权的保障痛点：原承租人李某租赁城中村沿街房十余年，书面合同到期后形成不定期租赁关系。2024 年 12 月，出租人某经济合作社通知解除合同并启动招投标出租，但未将招标规则、租金标准等核心条件告知李某。案外人赵某中标后，李某主张按同等条件续租遭拒，最终法院依据《民法典》第七百三十四条，判令合作社按中标条件与李某续签合同。​

 

　　作为长期处理苏州不动产租赁纠纷的律师，笔者发现此类案件在苏州本地亦频繁发生 —— 无论是城中村商铺、园区写字楼，还是普通住宅租赁，优先承租权的 “通知义务”“同等条件” 认定，往往是纠纷的核心焦点。结合本案与苏州司法实践，下文将从权利本质、实操要点、维权路径三方面，拆解如何切实保障承租人的优先承租权。​

 

　　二、优先承租权的法定本质：不是 “福利”，是承租人的 “法定保障”​

 

　　《民法典》第七百三十四条第二款首次以法律形式确立优先承租权制度，明确租赁期限届满后，原承租人享有 “同等条件下优先承租” 的权利。这一制度在苏州司法实践中被严格执行，核心逻辑在于平衡出租人财产处分权与承租人的稳定预期 —— 尤其对于长期经营的商户或长期居住的租客，更换场所的装修、搬迁、客源流失等成本极高，优先承租权正是对这种 “信赖利益” 的法律保护。​

 

　　需要明确的是：即便租赁合同中未约定 “优先承租权”，承租人仍可依据法律规定主张权利；反之，若合同中约定 “放弃优先承租权”，且该约定是承租人真实意思表示，法院通常会认可其效力（苏州工业园区法院 2023 年某案例即遵循此裁判思路）。​

 

　　三、承租人保障优先承租权的 3 个核心实操要点（结合苏州实践）​

 

　　（一）租赁期内：提前锁定 “续租意愿”，留存书面证据​

 

　　苏州法院审理此类案件时，非常重视承租人 “积极主张权利” 的痕迹。建议承租人在租赁期满前 3-6 个月（商铺租赁可提前 6 个月），以书面形式（EMS、微信文字、邮件等可留存记录的方式）向出租人明确续租意愿，并要求告知后续出租计划。​

 

　　例如：苏州姑苏区某商铺租赁纠纷中，承租人在租赁期满前 2 个月通过 EMS 邮寄《续租申请书》，明确表示 “同意按市场合理价格续租”，并留存了邮寄回执和出租人签收记录。后续出租人未通知即出租给第三人，法院认定承租人已履行 “积极主张” 义务，支持其优先承租权。​

 

　　（二）出租人拟重新出租时：紧盯 “通知义务”，核实核心条件​

 

　　根据苏州本地司法尺度，出租人需在 “重新出租前合理期限内”（住宅租赁通常为 30 日，商铺租赁为 15-30 日），向原承租人全面告知续租核心条件，包括：租金金额、支付方式（如押一付三、年付递增）、租赁期限、用途限制、附加义务（如物业费承担、维修责任）等。​

 

　　若出租人采用招投标、竞价等方式出租，必须提前将招标规则、报名方式、竞价时间、底价等信息书面通知原承租人，保障其参与权和知情权。像日照案中合作社仅公示 “房屋将重新出租”，未告知具体条件，属于典型的 “未履行通知义务”，苏州法院对此类情形的裁判口径高度一致 —— 均认定出租人侵犯优先承租权。​

 

　　（三）主张权利时：明确 “同等条件”，及时提出异议​

 

　　“同等条件” 是优先承租权的核心边界，苏州法院通常以 “不损害出租人实质性权利” 为判定标准，核心包括四大要素：①租金标准（需与第三人报价一致，如招投标中标价）；②租赁期限（不得短于第三人约定期限）；③支付方式（需与第三人一致，如第三人约定年付，承租人不得要求月付）；④履约能力（无拖欠租金、违约等不良记录）。​

 

　　若出租人未通知即与第三人签约，或通知后未给予合理异议期，承租人应在知道权利被侵害之日起，及时向出租人提出书面异议（明确表示同意按同等条件续租），并留存异议记录。若出租人拒绝，可在 3 年内向法院提起诉讼，要求确认出租人与第三人的合同无效，并判令出租人按同等条件与自己签约。​

 

　　四、王敏霞律师（苏州）深度点评：优先承租权的 “保障关键” 与常见误区​

 

　　结合苏州本地办案经验，笔者发现承租人在优先承租权保障中，最易陷入三大误区：​

 

　　误区一：“不定期租赁可被随意解除，优先承租权失效”​

 

　　纠正：不定期租赁的 “随时解除权”，不能对抗优先承租权。出租人解除不定期租赁后，若计划重新出租，仍需履行通知义务 —— 如本案中，合作社虽解除了不定期租赁，但未通知李某即招标，仍构成侵权。苏州吴中区某案例中，出租人以 “不定期租赁已解除” 为由拒绝续租，法院最终判令其按第三人条件与原承租人签约。​

 

　　误区二：“出租人招投标出租，即可绕过原承租人”​

 

　　纠正：招投标是出租方式的选择，而非豁免通知义务的理由。苏州工业园区某集体资产出租案中，村委会通过招投标出租沿街房，未通知原承租人，最终法院认定招标结果对原承租人无约束力，判令村委会按中标价与原承租人续签。​

 

　　误区三：“口头主张续租即可，无需留存证据”​

 

　　纠正：苏州法院审理此类案件时，证据是关键。承租人需留存的核心证据包括：租赁合同、租金支付记录、续租意愿书面通知及签收记录、出租人未履行通知义务的证明（如第三人签约信息、招标公示截图）、与出租人沟通的录音 / 文字记录等。无证据支撑的 “口头主张”，难以获得法院支持。​

 

　　五、总结：优先承租权的 “保障路径”​

 

　　承租人要切实保障优先承租权，需把握 “提前主张、紧盯通知、明确同等条件、留存证据” 四大核心：租赁期内明确续租意愿，出租人拟出租时核实通知义务，权利受侵害时及时异议并留存证据，必要时通过诉讼维权。​

 

　　在苏州这样的经济活跃城市，租赁市场的流动性与稳定性需求并存，优先承租权制度既是对承租人的权益保障，也是对出租人合规经营的约束。无论是个人租房还是商业租赁，建议承租人事先咨询专业律师，提前规避风险；出租人也应规范出租流程，履行法定通知义务，避免因程序瑕疵引发纠纷。若遇到相关法律问题，可随时联系笔者，获取针对性的合规指引与维权方案。