2026年苏州二手房成交量创近五年半年度新高，市场活跃度显著回升，但离婚案件中多套房产分割的纠纷不减反增。江苏执着律师事务所婚姻家事部主任王敏霞律师结合近期办案实践，梳理出三大常见“踩坑”情形，提醒市民在财产分割中既要维护合法权益，也要守住法律底线。

 

　　2026年上半年，苏州市区二手房成交套数达新房约3.82倍、占比升至79%，成交规模创近五年半年度新高。市场回暖让不少家庭重新审视房产价值，但对于正在经历婚变的家庭而言，如何合法、理性地分割多套房产，仍然是一道复杂的考题。记者就此再次专访了江苏执着律师事务所副主任、高级合伙人、婚姻家事部主任王敏霞律师。执业13年、累计代理婚姻家事案件超过600件的她，结合近期苏州本地的真实案例，为市民梳理出离婚房产分割中最容易踩的三个坑，并给出专业避坑建议。

 

　　第一个坑：转移财产“先下手为强”

 

　　王敏霞律师指出，近年来苏州离婚案件中，一方试图通过转移房产来减少分割份额的情形明显增多。她近期接触的一起案件中，丈夫在离婚前两年间，先后将苏州工业园区、吴中区、姑苏区的三套房产过户给亲弟弟，妻子直到离婚诉讼启动后才通过律师调查令发现这一情况。

 

　　“这种做法看似聪明，实则风险极大。”王敏霞律师介绍，根据民法典及司法解释（二）的规定，夫妻一方存在转移、变卖夫妻共同财产行为的，另一方在离婚分割财产时可请求对该方少分或不分；即便离婚后才发现，仍可在发现之日起三年内向法院提起诉讼，请求再次分割。此外，债权人有证据证明离婚协议中财产分割条款影响其债权实现的，也可请求法院撤销相关条款。

 

　　王敏霞律师提醒，苏州不动产登记信息已实现全市联网查询，房产交易和过户记录均有据可查。试图通过亲属代持、低价转让等方式隐匿房产的，不仅难以得逞，反而可能因转移财产行为在分割时处于不利地位，情节严重的还可能构成拒不执行判决、裁定罪。

 

　　第二个坑：忽视居住权“只看产权不看人情”

 

　　在多套房产分割中，不少当事人将全部注意力放在产权归属上，却忽视了与居住相关的现实因素。王敏霞律师分享了一起典型案例：苏州一对夫妻婚后拥有园区学区房和姑苏区一套老宅，姑苏区房产登记在丈夫名下，但实际由丈夫年迈的父母居住。离婚时妻子主张分割该房产并要求丈夫按评估价支付补偿，但法院最终判决房产归丈夫所有，理由是两位老人长期在此居住且无其他住所，判决需考虑实际居住状况。

 

　　“苏州法院在审理房产分割案件时，已不仅仅看产权登记，而是综合考量房产实际使用现状、当事人实际住房需求等因素。”王敏霞律师表示，2026年司法实践中，法院首次将“当事人的实际住房需求优先级”放在了竞价规则之前，避免经济条件占优的一方仅凭出价高就获得房产，损害弱势方的基本居住权益。

 

　　她建议，涉及老人或子女居住的房产，当事人在协商或诉讼中应主动向法院说明情况，提供居住证明、户籍材料、社区证明等证据，以便法院在判决时充分考量居住因素。对于确实需要分割的房产，也可通过设定居住权的方式，在保障产权归属的同时兼顾实际居住人的利益。

 

　　第三个坑：协议约定“模糊不清”留后患

 

　　王敏霞律师指出，许多当事人选择协议离婚，但在财产分割协议中约定过于笼统，给日后执行埋下隐患。她见过不少协议只写“某小区房产归女方”，却未约定剩余贷款由谁承担、补偿款何时支付、过户费用由谁负担等关键细节，导致离婚后双方再度对簿公堂。

 

　　“离婚协议的财产分割条款必须具备可执行性。”王敏霞律师建议，协议中应明确以下要素：房产的具体信息、产权归属方、剩余贷款承担方、补偿款金额及支付时间、过户办理时限、税费负担约定、违约责任等。她特别提醒，凭离婚协议办理房产过户时，可依法免征增值税、个人所得税和契税，仅需缴纳少量工本费，当事人在协议中应将过户时间约定得尽量具体，避免因拖延导致政策变化或房价波动引发新的争议。

 

　　政策窗口期：2026年苏州房市新变化带来的分割策略调整

 

　　王敏霞律师还特别注意到，2026年苏州房产政策的一系列调整正在深刻影响离婚房产分割的策略选择。目前苏州全市范围内不再审核购房资格，新房与二手房均不再设置限售期限，取得产权证后即可上市交易。这意味着，离婚后取得房产的一方可以更灵活地处置资产，不再受此前限售政策的约束。

 

　　增值税方面，个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税；不足2年的按3%征收率缴纳，相比此前的5%已有明显降低。王敏霞律师分析，对于需要出售房产后分割价款的当事人而言，这一政策显著降低了交易成本，使“卖房分钱”成为更可行的方案之一。

 

　　在贷款政策方面，苏州商贷首付比例已降至15%，首套房贷利率最低可达3.0%，公积金家庭贷款上限提升至150万元。“对于离婚后需要重新购房的一方，当前的信贷环境相对友好，在协商分割方案时可以更从容地考虑‘要钱不要房’的选项。”

 

　　专业建议：证据保全与理性决策是关键

 

　　王敏霞律师最后强调，无论是协商还是诉讼，证据保全始终是维护自身权益的第一道防线。她建议当事人在婚姻出现重大矛盾时，尽早梳理家庭房产清单，保留购房合同、贷款合同、还贷流水、出资凭证等关键材料。对于怀疑对方转移财产的，可依法申请法院调查令，查询不动产交易记录和银行资金流水。

 

　　“在房价波动与政策调整叠加的周期里，理性的判断比情绪的宣泄更重要。”王敏霞律师表示，离婚房产分割的核心不是“争到最多”，而是在法律框架内实现公平合理的分配。专业律师的价值不仅在于帮助当事人争取合法权益，更在于引导当事人在复杂的财产关系中找到最优解，让家事纠纷的解决回归理性与秩序。