“花 115 万元全款买的房子，却因开发商抵押给银行，办不了产权登记”—— 这样的糟心事，让购房者曹某一度陷入两难。近日，类似案件的判决结果引发广泛关注，而背后涉及的商品房消费者权利保护问题，也成为苏州楼市交易中的热点法律议题。作为深耕房地产法律服务多年的苏州律师，笔者结合该案判决逻辑与法律规定，为购房者解析维权路径。​

 

　　案情回顾：全款购房却成 “抵押房”，购房者诉至法院​

 

　　曹某与某房地产公司签订《房屋买卖合同》，以 115 万元全款购入商住小区房屋，房企出具收款收据并承诺 18 个月内办理产权登记。然而，曹某迟迟未能拿到房本，经查才发现，房企为获取银行 2240 万元贷款，将包括案涉房屋在内的 65 套房产办理了抵押登记，导致产权登记无法推进。多次沟通无果后，曹某将房地产公司与银行一同诉至法院，要求解除房屋抵押并协助办理过户。​

 

　　法院裁判：消费者居住性购房请求权优先于抵押权​

 

　　法院审理后作出关键认定：曹某已支付全部购房款，且其与丈夫无其他已归档住宅信息，属于 “以居住为目的” 的商品房消费者，符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的适用条件。依据该批复第二条规定，商品房消费者的房屋交付请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。最终，法院判决银行涂销案涉房屋抵押登记，房地产公司在抵押解除后协助曹某办理产权登记。​

 

　　这一判决并非个例，而是司法实践中保障商品房消费者基本居住权的典型体现。在苏州地区的类似案件中，法院通常会从 “购房目的是否为居住”“是否已支付全部价款”“是否无其他住房” 三个核心维度，判断购房者是否享有优先受偿权，这也为苏州购房者维权提供了明确的裁判导向。​

 

　　苏州律师王敏霞深度点评：购房者需守住 “三个关键”，遇困及时维权​

 

　　作为长期处理苏州房地产纠纷的律师，笔者结合本案及本地司法实践，为购房者提供三点核心建议：​

 

　　首先，核实房屋权属是前提。苏州楼市中，部分开发商为融资可能存在 “先抵押后销售” 的违规操作，购房者在签订合同前，务必通过苏州不动产登记中心官网、线下窗口等渠道，查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制，避免陷入 “付了钱却拿不到房” 的困境。​

 

　　其次，明确合同约定是保障。签订《房屋买卖合同》时，需明确约定产权登记办理时限、开发商隐瞒抵押情况的违约责任，以及抵押解除的具体条件。建议苏州购房者在合同中增设 “如房屋存在抵押导致无法过户，开发商应在 X 日内解除抵押，否则按日支付违约金” 等条款，强化对自身权益的保护。​

 

　　最后，依法维权是关键。若遭遇类似曹某的情况，购房者切勿盲目协商拖延，应及时固定购房合同、付款凭证、开发商承诺等证据，向法院提起诉讼。根据前述司法解释，只要符合 “居住目的 + 全款支付 + 无其他住房” 三个条件，消费者的过户请求权即可优先于银行抵押权，这一规则在苏州地区的司法实践中已形成共识，购房者无需过度焦虑。​

 

　　此外，笔者还需提醒，苏州作为房地产市场活跃的城市，近年来开发商资金链问题引发的抵押纠纷时有发生。对于购房者而言，除了事后维权，事前防范更为重要：优先选择资质齐全、信誉良好的房企，付款时通过监管账户支付，避免直接向房企私人账户转账，确保购房款用于项目建设，从源头降低房屋被抵押的风险。​

 

　　法律的本质是保障公平正义，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的出台，正是为了守护购房者的基本居住权益。在苏州楼市交易中，无论是开发商还是银行，都应遵守法律规定，不得侵害消费者合法权益；而购房者也应增强法律意识，学会运用法律武器维护自身权益，让 “全款买房拿房本” 成为理所当然的常态。