在企业经营过程中，为办理工商集群登记等需求借用他人公司名义签订租赁合同的情况并不少见，由此引发的责任归属纠纷往往错综复杂。近日，苏州法院审结一起此类房屋租赁合同纠纷案件，明确了名义承租方与实际使用人的责任边界，对企业经营及日常租赁活动具有重要警示意义。苏州资深律师结合案件判决，对相关法律问题进行深度剖析。

 

　　案件核心事实梳理

 

　　原告江苏某有限公司（以下简称“出租方”）与被告苏州某甲有限公司（以下简称“名义承租方”）于2021年10月签订《租赁合同》，约定出租方将位于苏州的一处210平方米房屋出租给名义承租方使用，租赁期限至2023年7月，租金标准为33元/㎡/月，物业费20元/㎡/月，付款方式为付三押二，首期需支付押金22260元。合同尾部加盖双方公司公章，明确约定了逾期付款滞纳金及违约责任。

 

　　合同履行期间，相关费用实际由被告王某某支付，后王某某因故拖欠2022年10月至2023年7月的租金65340元、物业费37800元、电费4582.92元，合计107722.92元。2023年7月租赁期限届满后，房屋内物品未及时搬离，出租方自行将房屋上锁。2024年7月，王某某手写承诺书一份，承诺分期支付上述拖欠费用，但到期后未履行。出租方多次催讨无果后诉至法院，要求名义承租方支付拖欠费用、逾期资金占用损失及租赁期满后的房屋占有使用费，同时要求王某某对拖欠费用承担连带责任。

 

　　庭审中，名义承租方辩称，案涉合同系王某某为办理集群登记需要借用其名义签订，双方实际履行的是出租方与王某某之间的口头合同，名义承租方从未支付过任何费用，不应承担付款责任。王某某对拖欠费用无异议，同意承担对应责任，但主张已支付的押金应抵扣欠款，同时不认可租赁期满后的占有使用费诉求。

 

　　法院判决及法律逻辑解析

 

　　苏州法院经审理后作出判决：一、名义承租方于判决生效后十日内支付出租方租金、物业费、电费合计107722.92元及相应逾期付款利息（以107722.92元为基数，按同期LPR的1.5倍自2024年8月17日计算至实际付清之日）；二、王某某对上述付款义务承担连带责任；三、驳回出租方关于租赁期满后占有使用费的其他诉讼请求。

 

　　苏州资深律师指出，本案判决核心围绕三个法律焦点展开，充分体现了民法典及相关司法解释的立法精神。

 

　　其一，名义承租方的合同责任认定。根据《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，名义承租方在租赁合同上加盖公章，出租方有充分理由相信合同相对方为该公司，双方形成合法有效的租赁合同关系。即便实际使用人为王某某且费用由其支付，也不能对抗善意出租方，名义承租方仍需承担合同约定的付款义务。这一认定明确了“合同相对性”原则的优先适用，警示企业切勿随意出借名义签订合同，否则需承担相应法律后果。

 

　　其二，连带责任的成立条件。王某某出具的承诺书明确载明了拖欠费用金额及付款期限，构成对案涉债务的自愿加入。根据法律规定，债务人加入债务的，与债务人承担连带责任。法院据此判决王某某承担连带责任，既尊重了当事人的意思自治，也为出租方的债权实现提供了双重保障。

 

　　其三，出租人减损义务的履行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确，租赁合同终止后，出租人应采取合理措施防止损失扩大。本案中，出租方在租赁期满后直接锁闭房屋，未及时与承租方协商交接事宜，对占有使用费损失的扩大存在一定责任。法院据此酌定以押金抵扣占有使用费，驳回超出部分诉求，兼顾了双方当事人的利益平衡，体现了“公平原则”在司法实践中的适用。

 

　　王敏霞律师深度点评

 

　　作为长期深耕苏州本地法律实务的律师，我结合本案判决及执业经验，为企业和个人提供三点法律建议，防范此类纠纷发生。

 

　　首先，企业需严守合同主体审慎原则。实践中，为办理集群登记、资质审核等需求借用他人名义签订合同的行为风险极高。本案中名义承租方虽未实际使用房屋，仍需承担付款责任，便是典型例证。建议企业在经营活动中，如需以他人名义签订合同，务必签订书面委托协议，明确双方权利义务及责任分担，同时留存相关沟通记录、费用支付凭证等证据，避免陷入“名义担责”的困境。

 

　　其次，实际使用人应强化责任意识。本案中王某某以承诺书形式自愿承担债务，最终被判决承担连带责任，符合法律规定。对于实际使用他人名义签订合同的个人或主体，建议主动在租赁合同中明确自身身份及责任，或与名义承租方、出租方签订三方协议，厘清权利义务边界，避免后续产生责任争议。同时，出具承诺书等债务确认文件时，需审慎核对金额、付款期限等关键条款，避免因草率签字承担不必要的法律责任。

 

　　最后，出租方应依法履行合同终止后的义务。租赁合同期满或解除后，出租人不仅有权收回房屋，更有义务采取合理措施防止损失扩大，如及时通知承租方交接、妥善保管屋内物品、通过合法途径主张权利等。本案中出租方直接锁闭房屋的行为，导致自身诉求无法全额得到支持，值得警惕。建议出租方在遇到承租方拖欠费用、拒不搬离等情况时，优先通过协商、发函等方式解决，必要时委托律师采取诉讼、财产保全等法律手段，避免因自身行为扩大损失。

 

　　本案判决既坚守了法律原则，又兼顾了实务需求，为苏州地区类似租赁合同纠纷的处理提供了明确指引。在此提醒各类市场主体，在民事活动中务必恪守法律规定，强化证据意识，必要时寻求专业律师的法律支持，最大限度维护自身合法权益。