我是王敏霞，一名深耕苏州离婚家事与经济纠纷领域多年的知名律师。在多年的执业过程中，我处理过大量因房产过户、家庭矛盾引发的合同纠纷案件，其中，为解决子女学区问题签订虚假房屋买卖合同，后续因夫妻离婚产生房产归属争议的案例尤为典型。今天，我将结合一起苏州法院审理的真实案例，为大家拆解此类案件的裁判逻辑、法律要点，也分享我对本案诉讼思路的深度思考。

 

　　本案是一起典型的因“学区房”引发的确认合同无效纠纷，涉案各方系亲属关系，原本为了孩子顺利入学的善意约定，最终因夫妻感情破裂陷入房产争夺战，背后牵扯的法律问题值得每一个家庭警惕。以下，我将结合苏州法院的审理过程，一步步解析本案的来龙去脉与法律边界。

 

　　一、案情回顾：为孙女入学“假过户”，离婚后房产起纷争

 

　　本案中，原告王某某、康某某系夫妻关系，被告王某某（男）系两原告之子，被告乐某某系被告王某某（男）的妻子，两被告育有两个女儿。2007年，原告王某某与苏州某房地产开发公司签订房屋买卖合同，购置了位于苏州市某区的一套房屋，房屋产权登记在两原告名下，两原告自购房后一直居住至今。

 

　　2015年，两被告的大女儿王某某即将到入学年龄，根据当时苏州市区小学地段生认定相关规定，外地户籍学生入学需其父母在苏州拥有所有权房屋。为了让孙女能顺利进入心仪的学校，两原告与两被告商量，通过签订虚假房屋买卖合同的方式，将涉案房屋暂时过户至两被告名下，待孩子入学问题解决后，再将房屋归还两原告。

 

　　出于对孙女的疼爱，两原告同意了该方案，双方于2015年8月签订了《苏州市存量房买卖合同》，约定两原告以3万元的价格将涉案房屋转让给两被告，并办理了产权过户登记。但实际上，该3万元购房款并未实际支付，房屋过户产生的契税、手续费等所有费用，均由两原告承担。

 

　　房屋过户后，两原告仍继续在该房屋内居住，涉案房屋的房贷、后续产生的二次抵押贷款利息，也一直由原告王某某负责偿还。原本约定的“暂时过户”，却因两被告感情出现裂痕而发生变故——两被告产生离婚纠纷，被告乐某某提出要将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割，这让两原告难以接受，遂向苏州法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的《苏州市存量房买卖合同》无效，并判令两被告将房屋过户回两原告名下。

 

　　二、双方诉辩：各执一词，争议焦点集中两大核心

 

　　庭审中，各方当事人观点分歧明显，核心争议集中在“买卖合同是否真实有效”以及“房屋所有权归属”两个关键点上，我结合庭审情况，为大家梳理各方核心主张：

 

　　（一）原告方主张：买卖合同系虚假签订，应确认无效并过户房屋

 

　　两原告认为，双方签订《苏州市存量房买卖合同》的目的并非真实买卖房屋，而是为了解决两被告女儿的学区问题，属于“通谋虚假意思表示”。涉案房屋自2007年购置以来，一直由两原告居住、使用，所有相关费用（房贷、税费、水电费等）均由两原告承担，3万元购房款也从未支付，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。现两被告因离婚要分割涉案房屋，严重侵害了两原告的合法权益，因此请求法院确认合同无效，并判令两被告将房屋过户回两原告名下。

 

　　为支撑其主张，两原告提交了多项证据：包括契税、不动产销售发票的支付凭证、原告王某某的银行流水（证明房贷、抵押贷款利息由其偿还）、苏州某房地产经纪公司经纪人的出庭证言（证明过户目的系为孩子入学），以及2015年苏州市区小学地段生认定相关文件，佐证当时过户的必要性。

 

　　（二）被告方抗辩：一方认可虚假，一方主张真实有效

 

　　1.被告王某某（男）：认可原告主张，同意合同无效并过户房屋。其当庭陈述，签订虚假买卖合同确系为了解决女儿入学问题，房屋本身就是两原告的财产，两原告从未有过将房屋赠与两被告的意思，所有相关费用均由两原告承担，自己与乐某某并未实际支付购房款，也未实际占有、使用房屋（乐某某因夫妻不和已离家居住），因此同意将房屋过户回两原告名下。

 

　　2.被告乐某某：主张买卖合同真实有效，原告诉请无依据。其认为，双方签订的买卖合同是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。本案本质是两被告离婚财产分割的衍生案件，原告与被告王某某（男）系恶意提起诉讼，目的是阻止其分割夫妻共同财产。同时，根据相关法律规定，父母将房屋出资登记在夫妻双方名下，应视为对夫妻双方的赠与，因此涉案房屋应作为两被告的夫妻共同财产，原告无权要求确认合同无效并过户房屋。

 

　　此外，被告乐某某对原告提交的证据提出异议，认为契税、房贷等票据登记在被告王某某（男）名下，不能证明系原告实际支付；银行流水仅能证明原告与被告王某某（男）之间有资金往来，不能证明房屋归属；证人证言仅能证明过户有“入学”这一目的，但并非唯一目的，不能据此认定合同虚假。

 

　　三、苏州法院审理：拆解关键事实，认定合同无效但驳回过户请求

 

　　苏州法院受理本案后，依法两次公开开庭审理，结合双方提交的证据、当事人陈述及庭审调查，对案件事实进行了全面核查，最终作出了裁判。结合我的执业经验，我为大家拆解法院的审理逻辑和裁判要点：

 

　　（一）法院查明的核心事实

 

　　1.涉案房屋系原告王某某于2007年购置，初始产权登记在两原告名下，两原告自购房后一直居住至今，房屋相关的水电费、房贷、抵押贷款利息均由两原告实际承担。

 

　　2.2015年双方签订的《苏州市存量房买卖合同》约定房价仅3万元，远低于当时房屋市场价值，且该购房款至今未支付，原告方也未进行过催讨，与正常房屋买卖交易习惯明显不符。

 

　　3.房屋过户产生的契税（金额已超过约定购房款）、手续费等，均由原告方实际支付，被告乐某某未支付任何相关费用。

 

　　4.房地产经纪人出庭作证，证实被告王某某（男）当时明确表示，过户房屋的目的是为了孩子入学，双方系父子关系，经纪公司仅收取了少量代办费用，未签订正式三方买卖合同，与正常房屋买卖流程不同。

 

　　5.涉案房屋目前仍登记在两被告名下，且存在二次抵押权登记，原告方未举证证明抵押权人同意变更房屋所有权登记。

 

　　（二）法院裁判逻辑与结果

 

　　苏州法院认为，民事法律行为的生效要件之一是“意思表示真实”，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，结合以下几点，足以认定双方签订的《苏州市存量房买卖合同》系虚假合同：

 

　　第一，合同约定的房价明显不合理，且购房款未实际支付、原告方未催讨，与正常房屋买卖的交易习惯相悖；第二，房屋过户后的所有相关费用（税费、房贷、抵押贷款利息）均由原告方承担，两被告未履行任何买受人的义务；第三，原告方、被告王某某（男）的陈述及证人证言，均能佐证双方签订合同的目的是为了解决孩子入学问题，而非真实买卖房屋，属于“通谋虚假意思表示”；第四，被告乐某某主张房屋系两原告赠与，但未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。

 

　　关于原告方要求将房屋过户回其名下的诉请，法院认为，根据法律规定，行为人因无效行为取得的财产应当予以返还，但涉案房屋目前存在二次抵押权登记，原告方未举证证明抵押权人同意变更房屋所有权登记，因此暂无法支持该诉请，原告方可待抵押权涤除或取得抵押权人同意后，另行主张权利。

 

　　最终，苏州法院判决：一、确认原告王某某、康某某与被告王某某、乐某某签订的《苏州市存量房买卖合同》无效；二、驳回原告方的其他诉讼请求；案件受理费由双方各承担一半。

 

　　四、王敏霞律师深度解读：本案诉讼思路与核心法律启示

 

　　作为长期处理苏州离婚家事与经济纠纷的律师，结合本案的审理过程和判决结果，我从诉讼思路、法律要点和实务提醒三个方面，为大家做深度解读，也分享我对本案诉讼策略的思考：

 

　　（一）本案核心诉讼思路拆解

 

　　本案的核心诉求是“确认合同无效+房屋过户”，而要实现这一诉求，关键在于证明“双方签订合同系通谋虚假意思表示”，这也是我在处理此类案件时的核心突破点。结合本案，我认为原告方的诉讼思路是清晰且可行的，主要体现在三个方面：

 

　　1.精准锁定“虚假意思表示”的核心证据：原告方并未仅靠口头陈述，而是提交了完整的证据链——银行流水证明所有费用由其承担、契税发票佐证交易的不合理性、证人证言直接证明过户目的，这些证据相互印证，形成了完整的逻辑闭环，足以让法院认定合同的虚假性。这也是此类案件胜诉的关键：虚假合同的认定，必须有客观证据支撑，不能仅凭亲属间的口头约定。

 

　　2.针对性反驳被告乐某某的“赠与”主张：被告乐某某以“父母出资登记在夫妻名下视为赠与”为由抗辩，而原告方通过举证“房屋一直由其居住、费用由其承担、无赠与意思表示”，有力反驳了该主张。这里需要明确的是，赠与的成立需要有明确的赠与意思表示，且需结合实际履行情况综合判断，不能仅凭产权登记就认定为赠与，这也是本案法院未采信该抗辩的核心原因。

 

　　3.理性应对“抵押权”带来的过户障碍：本案中，原告方明确表示愿意承担房屋上的所有抵押贷款，这一表态既体现了其收回房屋的诚意，也为后续另行主张过户埋下了伏笔。虽然法院暂时驳回了过户诉请，但明确了“涤除抵押权后可另行主张”的裁判方向，这也为原告方后续的维权指明了路径。结合当前不动产“带押过户”政策，若能与抵押权人协商一致，可无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户，这也为类似案件的后续维权提供了新的思路。

 

　　（二）本案涉及的核心法律要点

 

　　1.通谋虚假意思表示的认定：根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。认定此类行为，需结合合同约定、实际履行情况、当事人陈述、证人证言等综合判断，重点关注“是否有真实的交易意图”“是否履行了合同核心义务”（如支付价款、交付房屋）。

 

　　2.房屋赠与的认定边界：父母将房屋登记在子女夫妻名下，并非必然视为赠与。若有证据证明登记行为系基于其他目的（如本案的学区房需求），且未实际履行赠与的核心义务（如未交付房屋、未明确赠与意思），则不能认定为赠与。这一点对于处理亲属间的房产登记纠纷，具有重要的指导意义。

 

　　3.抵押权对房屋过户的影响：房屋存在抵押权时，未经抵押权人同意，不得擅自办理过户登记。本案中，原告方未取得抵押权人同意，因此法院驳回了过户诉请，这也提醒大家，在处理有抵押的房屋过户时，需先解决抵押权问题，避免诉求无法实现。

 

　　（三）实务提醒：为学区房“假过户”，这些风险一定要警惕

 

　　结合本案，我提醒各位苏州家长，为了解决子女学区问题而签订虚假房屋买卖合同、办理“假过户”，存在极大的法律风险，稍有不慎就可能导致“房财两空”：

 

　　1.财产归属风险：一旦办理过户登记，房屋在法律上即属于登记权利人所有。若登记权利人（如本案中的两被告）感情破裂、发生债务纠纷，房屋可能被作为夫妻共同财产分割、被债权人查封执行，原产权人的权益将难以保障。类似案例中，也有夫妻为获取不正当利益“假离婚”过户房产，最终闹成真离婚、房产无法追回的情况，值得警惕。

 

　　2.合同无效后的维权成本：即使法院认定合同无效，若房屋存在抵押、查封等权利负担，原产权人也无法立即收回房屋，需另行处理抵押权、债务等问题，维权周期长、成本高。

 

　　3.政策与法律风险：以虚假交易获取学区资格，本身违背公序良俗，若被相关部门查处，可能导致子女入学资格被撤销，同时还可能面临行政处罚。

 

　　作为苏州离婚家事与经济纠纷领域的律师，我建议大家，解决子女学区问题应通过合法合规的方式，若确需通过亲属间房产过户实现，务必签订书面协议，明确过户目的、房屋归属、返还条件等核心内容，并保留相关证据，必要时咨询专业律师，规避法律风险，避免因一时疏忽，引发家庭矛盾和财产损失。

 

　　本案的判决，既维护了原产权人的合法权益，也明确了“虚假意思表示”的裁判标准，为苏州地区此类案件的审理提供了参考。后续，若大家遇到类似的房产纠纷、离婚财产分割问题，可结合本案的法律要点和诉讼思路，及时咨询专业律师，依法维护自身权益。