在苏州农村地区，宅基地流转相关纠纷近年来愈发常见，其中宅基地与安置房的置换协议效力认定，往往涉及民事行为能力、“一户一宅”政策适用、集体经济组织利益保护等多重法律与现实考量。近日，江苏省苏州市中级人民法院就审理了一起上诉人黄某某与被上诉人黄某某确认宅基地置换协议无效纠纷案，该案的裁判逻辑对同类纠纷的处理具有重要参考意义。作为长期深耕苏州本地民事纠纷领域的律师，笔者将结合该案核心事实与裁判要点，对相关法律问题展开解读。

 

　　一、案件核心事实梳理

 

　　据悉，上诉人黄某某与被上诉人黄某某系亲属关系，均为苏州太仓某村集体经济组织成员。2011年4月5日，双方签订《协议》，约定黄某某将其名下89平方米老宅基交由黄某某建房，黄某某则将其父亲黄某某名下的某湖花苑一套70.79平方米房屋交由黄某某养老，房屋过户费由黄某某承担。协议签订后，案涉安置房已过户至黄某某及其配偶吴某某名下，吴某某亦曾向黄某某转账40000元。

 

　　2023年，吴某某向太仓市人民法院申请认定黄某某为限制民事行为能力人，法院经审理查明，黄某某2001年因车祸脑部受伤，2009年被评定为精神三级残疾，最终判决宣告黄某某为限制民事行为能力人，并指定吴某某为监护人。此后，黄某某以监护人吴某某名义提起诉讼，请求确认案涉置换协议无效，要求黄某某返还宅基地并搬离案涉房屋，其主要理由包括：黄某某签订协议时为限制民事行为能力人，无法理解协议内容；协议与结算单无法形成对应关系，并非真实宅基地置换；吴某某未追认协议；黄某某受让宅基地违反“一户一宅”规定等。

 

　　一审法院经审理驳回了黄某某的诉讼请求，黄某某不服提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院经审理后，于2025年作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

 

　　二、争议焦点与法院裁判逻辑解读

 

　　争议焦点一：限制民事行为能力人签订的置换协议是否有效？

 

　　黄某某方主张，案涉协议签订于2011年，而黄某某2009年已被评定为精神三级残疾，2023年被宣告为限制民事行为能力人，签订宅基地置换协议属于重大民事行为，与其精神智力状况不相适应，协议应属无效。

 

　　法院裁判认为，《中华人民共和国民法典》第二十二条规定，限制民事行为能力人可独立实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。本案中，黄某某在2010年曾就父亲名下宅基地拆迁权益继承纠纷诉至法院，当时并无监护人陪同，其本人与委托代理人共同出庭参与诉讼，可见其具备一定的民事行为能力。从案涉协议及结算单内容来看，协议明确了宅基地与安置房的置换对价，结算单亦详细列明了房屋价值、维修基金、律师费等各项成本抵扣情况，体现了双方的真实协商过程。因此，仅凭黄某某2009年的残疾证，不足以认定其2011年签订协议时不具备相应民事行为能力，协议无需以吴某某的追认作为生效要件。

 

　　争议焦点二：案涉协议是否构成真实的宅基地与安置房置换关系？

 

　　黄某某方提出，其拆迁协议选择的是货币补偿，结算单未涉及宅基地，案涉安置房实际是黄某某哥哥过户，并非黄某某履行置换义务，吴某某接受房屋时并不知晓协议存在，不构成追认。

 

　　法院经查实，黄某某与拆迁部门签订的《预拆迁补偿协议》虽载明可选择货币补偿，但实际发放金额为扣除区位价后的20755元，结合拆迁办工作人员陈述，足以证明黄某某实际选择的是申请新宅基地而非货币补偿。案涉协议明确约定了宅基地与安置房的置换内容，黄某某与黄某某父亲黄某某的结算单也对置换相关款项进行了抵扣核算，与协议内容相互印证。此外，案涉安置房已登记至黄某某与吴某某名下，吴某某向黄某某转账40000元的行为，与黄某某方主张的车库补充价款约定相符，足以认定吴某某对置换事宜明知且接受，双方构成真实的置换关系。

 

　　争议焦点三：置换行为是否违反“一户一宅”规定？

 

　　黄某某方认为，黄某某已有一块宅基地，再受让其宅基地违反“一户一宅”规定，损害村集体利益，协议应无效。

 

　　法院指出，《土地管理法》中“一户一宅”规定的立法宗旨是保护农民基本居住权利，限制的是宅基地审批资格，即出卖宅基地后不得再申请新宅基地，并非禁止宅基地使用权在集体经济组织内部流转。本案中，黄某某与黄某某均为同一村集体经济组织成员，置换行为系双方自愿，且黄某某方因家庭人口多、宅基地不足存在实际建房需求，黄某某通过置换获得安置房解决了养老住房问题，该置换未改变集体土地所有权性质，亦未损害集体经济组织利益，符合宅基地资源合理利用的原则，不违反法律、行政法规的强制性规定。

 

　　三、王敏霞律师深度点评

 

　　作为长期处理苏州本地农村产权纠纷的律师，笔者高度关注此类宅基地流转相关案件。本案是苏州农村地区宅基地置换纠纷的典型代表，其裁判结果充分体现了“尊重当事人意思自治、兼顾政策导向与实际需求”的司法原则，对同类案件处理具有重要指导意义。

 

　　从法律适用层面来看，本案明确了限制民事行为能力人行为效力的认定标准——不能仅凭残疾证或后续的行为能力宣告，否定其此前实施民事行为的效力，而应结合行为时的具体表现、行为内容的复杂性等综合判断。这一裁判思路提醒我们，在处理涉及特殊群体的民事纠纷时，既要保护弱势群体的合法权益，也要尊重其在能力范围内的意思表示，避免“一刀切”认定行为无效。

 

　　从农村宅基地流转的实践层面来看，本案的裁判进一步明晰了集体经济组织内部宅基地置换的合法性边界。随着苏州城镇化进程加快，农村宅基地流转日益频繁，“一户一宅”政策并非禁止流转的绝对壁垒，在同一集体经济组织内部，基于自愿、公平且符合实际需求的宅基地与安置房置换，只要不损害集体利益、不违反强制性规定，通常会被认定为有效。这既有利于盘活农村闲置宅基地资源，也能解决部分村民的住房困难问题，符合乡村振兴背景下宅基地制度改革的导向。

 

　　在此，笔者也提醒苏州农村地区的村民，在进行宅基地相关流转时，务必注意以下几点：一是确保流转双方均为同一集体经济组织成员，避免向非本集体成员流转导致协议无效；二是签订书面协议，明确流转标的、对价、履行方式、过户义务等核心条款，避免口头约定引发纠纷；三是涉及限制民事行为能力人、无民事行为能力人的流转，需由监护人代为实施，确保符合其最大利益；四是及时办理相关权属变更登记手续，完善流转程序，降低法律风险。若遇到此类纠纷，建议尽早咨询专业律师，结合地方政策与案件具体事实，制定合理的维权方案。