随着苏州人居品质升级，搭载恒温、恒湿、恒氧 “三恒” 系统的科技住宅逐渐增多，但这类特殊房屋的租赁纠纷也随之显现。近日，苏州虎丘区法院审理的一起 “梅雨季开窗致‘三恒’房发霉” 案，便清晰界定了租赁双方的权利义务边界。作为深耕苏州房地产法律服务的律师，笔者结合案情与法律规定，为大家拆解此案背后的法律逻辑。​

 

　　案情回顾：苏州 “三恒” 房租赁的 “开窗之争”​

 

　　苏州的王先生为方便孩子上学，通过中介租赁了李小姐名下一套 “三恒” 科技住宅，月租金 4800 元（高于同地段普通住宅），租期半年。2024 年梅雨季期间，王先生全家外出未关闭客厅窗户，返家后发现房屋墙面大面积霉变、吊顶渗水。沟通中，李小姐指出 “‘三恒’房不能开窗”，王先生却认为 “发霉更需开窗通风”，双方协商无果。​

 

　　随后，李小姐联合物业、中介、维修人员现场勘查，确认霉变原因是 “梅雨季开窗致湿气侵入，水珠附着‘三恒’系统墙面”，维修需 1 个月。因修缮问题无法达成一致，王先生于 2024 年 7 月 5 日搬离，李小姐遂诉至虎丘区法院，要求解除合同并索赔 1.3 万元；王先生反诉要求退还租金、押金并支付违约金。​

 

　　法院审理中查明关键事实：案涉楼栋墙面贴有《科技系统使用注意事项》，明确 “夏季制冷期勿开窗，防墙面结露发霉”；房屋窗户亦贴有 “科技系统房屋勿开窗” 提示；中介出租时也已口头告知 “三恒” 房使用规范。最终，虎丘区法院判决：确认合同于 7 月 5 日解除，王先生赔偿李小姐维修费及空置损失 1.1 万余元，李小姐退还押金及剩余租金，双方均未上诉。​

 

　　律师解读：特殊房屋租赁的三大法律核心问题​

 

　　结合《民法典》及苏州司法实践，此案的争议焦点集中在 “出租方告知义务”“承租方注意义务”“举证责任分配” 三大维度，这也是苏州类似 “三恒” 房、智能家居房租赁纠纷的常见痛点。​

 

　　其一：出租方已尽 “适租义务 + 告知义务”，无需担责​

 

　　《民法典》第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。同时，第七百零八条要求出租人保障租赁物符合约定用途。​

 

　　此案中，李小姐的行为完全符合法律要求：一方面，房屋出租 5 个月内无任何霉渍，说明其交付的房屋符合 “正常安全使用” 条件；另一方面，通过 “楼栋提示 + 窗户贴纸 + 中介告知” 三重方式，明确告知 “三恒” 系统的使用禁忌，已尽到 “特殊房屋使用规范的合理提示义务”。这也是法院未支持王先生 “房东未履行维修义务” 主张的核心原因。​

 

　　其二：承租方明知 “特殊属性” 仍不当使用，需承担违约责任​

 

　　“三恒” 房租金高于普通住宅，本质是因系统能提供恒温恒湿环境，而这种功能依赖特定使用规范 —— 梅雨季开窗会打破系统平衡，导致湿气滞留。王先生作为承租方，在享受 “三恒” 系统带来的舒适体验时，也应承担对应的 “更高注意义务”。​

 

　　法院审理时明确指出，王先生 “抗辩科技系统不普及、不知晓注意事项” 缺乏依据：一来中介已明确告知，二来房屋内外均有书面提示，足以证明其 “明知使用规范”；二来其在梅雨季全家外出未关窗，属于 “故意或重大过失导致房屋损坏”，符合《民法典》第七百一十一条 “承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失” 的情形，因此需承担维修及空置损失。​

 

　　其三：承租方举证不能，需承担不利后果​

 

　　民事诉讼中 “谁主张，谁举证” 是基本原则。王先生虽提出 “霉渍原因不确定，需鉴定确认”，但未提交鉴定申请，无法证明 “霉变与开窗无因果关系”。根据《民事诉讼法》第六十七条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，需承担举证不能的不利后果。这一点也成为法院认定王先生担责的重要依据。​

 

　　王敏霞律师点评：苏州特殊房屋租赁的 “避坑指南”​

 

　　作为长期处理苏州房地产纠纷的律师，笔者认为此案对苏州租赁市场具有重要警示意义 —— 随着 “三恒” 房、被动式住宅等特殊房屋增多，租赁双方若忽视 “使用规范” 与 “证据留存”，极易引发纠纷。​

 

　　对房东而言，出租特殊属性房屋时，需做到 “双重告知 + 证据留存”：不仅要口头告知使用规范，更要签订书面《特殊房屋使用须知》，明确系统禁忌、损坏责任等内容，并让租客签字确认；同时，在房屋显眼位置张贴提示，避免后续 “未告知” 的争议。​

 

　　对租客而言，租赁 “高价特殊房屋” 前，务必主动了解设施使用方法：可要求房东书面说明系统操作规范，对不明确的条款及时提出；入住后严格按规范使用，若发现房屋问题，第一时间通过文字（微信、短信）与房东沟通，并留存现场照片、视频等证据，避免因 “使用不当” 承担赔偿责任。​

 

　　此案的判决，既体现了苏州法院对 “特殊房屋租赁中双方义务” 的清晰界定，也为苏州租赁市场划定了 “特殊房屋特殊对待” 的法律边界。希望租赁双方都能从中吸取教训，以规范履约减少纠纷，共同维护苏州房地产租赁市场的有序发展。