作为深耕苏州离婚家事与经济纠纷领域多年的知名律师，笔者（王敏霞）常年在苏州代理各类疑难纠纷案件，见过太多看似简单却暗藏玄机的案件。近日，一起由苏州法院审理终结的案件，因其涉及房屋买卖合同与民间借贷的转化、夫妻共同债务认定、房产优先受偿权等多个核心要点，与笔者过往办理的多起典型案件高度契合，全程跟进梳理后，深感该案的裁判思路对苏州本地当事人极具参考意义，今天就结合该案，为大家拆解其中的法律关键。

 

　　该案的当事人关系较为特殊，原告陈某某、赵某某系夫妻，其中原告陈某某与被告陈某某（女）的配偶陈某某（男）系姐弟关系。案件最初的案由并非民间借贷，而是房屋买卖合同纠纷——原告起诉要求被告陈某某（女）将其名下位于苏州市吴江区某小区的房屋过户至二原告名下，后经苏州法院审理，将案由变更为民间借贷纠纷，并依法追加陈某某（男）作为共同被告参加诉讼，历经三次庭审，最终尘埃落定。

 

　　梳理该案脉络，一切始于多年前的款项往来。自2015年起，二原告便陆续向被告陈某某（女）、陈某某（男）转账，双方初期并未明确款项性质。直至2018年、2019年，二被告先后与二原告签订两份《借款合同》，明确约定了借款金额、年利率10%的利息标准及借款期限，同时约定以被告陈某某（女）名下的涉案房屋作为抵押，将房产证、购房合同交原告保管，到期不能还款则由原告处理抵押房屋。

 

　　2019年4月，双方又签订了《苏州市二手房买卖合同》，约定二原告以221万元的价格购买涉案房屋，其中200万元作为第一期房款，以之前的借款冲抵，待2021年8月办理过户手续，剩余21万元在过户后支付。同时约定，房屋自合同签订之日起归原告所有，但仍由二被告居住使用，且二被告需配合办理房产抵押权登记。

 

　　然而，约定的过户期限届满后，二被告未能配合办理过户手续，且始终未归还借款。随着二被告夫妻关系破裂，二原告为维护自身权益，最初选择以房屋买卖合同纠纷起诉，后在审理过程中，结合案件实际情况，变更诉讼请求，要求二被告共同偿还借款200万元及相应利息，并主张对涉案房屋享有优先受偿权。

 

　　庭审中，双方的争议焦点集中在三点：一是涉案借款是否属于夫妻共同债务；二是借款金额及利息如何认定；三是二原告对涉案房屋是否享有优先受偿权。这也是此类交叉纠纷中最常见、最核心的三大争议，结合笔者多年在苏州法院代理此类案件的经验，这三点也往往是案件胜负的关键。

 

　　关于夫妻共同债务的认定，被告陈某某（女）辩称，其仅认可原告转入其账户的149万余元款项属于夫妻共同债务，对于原告转入陈某某（男）账户的款项，其并不知情，不应承担还款责任，且其签订借款合同、二手房买卖合同均是出于无奈。而被告陈某某（男）则认可全部借款属于夫妻共同债务。

 

　　结合笔者在苏州办理离婚及民间借贷案件的实操经验，苏州法院在认定夫妻共同债务时，始终以“共同意思表示”和“用于共同生活、共同经营”为核心判断标准。该案中，笔者通过梳理原告提交的证据发现，微信聊天记录明确显示，被告陈某某（女）不仅知晓涉案借款，还主动要求原告发送借款合同电子档、确认借款金额，甚至与原告协商利息支付方式，足以证明其对借款具有共同意思表示。即便其当庭主张“不得已签字”，但未能提供任何证据佐证，苏州法院最终采纳了该部分代理思路，认定涉案借款系二被告的夫妻共同债务，二被告应共同承担还款责任。

 

　　关于借款金额及利息的认定，双方的分歧主要在于借款总额和利息约定。原告主张借款本金共计1889500元，加上前期利息110500元，合计200万元，并要求按照年利率10%计算利息；被告陈某某（女）则辩称未收到部分款项，且双方未约定利息。

 

　　笔者结合该案证据梳理后认为，两份《借款合同》已明确载明借款金额，且微信聊天记录、转账凭证能够相互印证，原告主张的现金出借部分，结合双方的亲属关系及交易习惯，亦未违背常理；而年利率10%的约定，不仅在借款合同中有明确记载，被告陈某某（女）在微信聊天中也明确提及，且该利率标准未超过法律规定的上限，应得到支持。最终，苏州法院认定原告实际出借本金为1889500元，支持了原告主张的利息计算方式，仅对原告自愿放弃的部分利息予以确认。

 

　　最值得关注的是第三点，二原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，认为双方约定了以房屋抵押，且签订了二手房买卖合同，应按照相关法律规定享有优先受偿权。但被告陈某某（女）辩称，涉案房屋未办理抵押权登记，原告不应享有优先受偿权。

 

　　这也是此类“以房抵债”类案件中最容易被当事人忽视的关键点。结合苏州法院的裁判实践，笔者始终强调，不动产抵押权的设立以登记为生效要件，未办理抵押登记的，抵押权不成立。该案中，双方虽在借款合同中约定以房屋抵押，且在二手房买卖合同中约定“到期不能还款则房屋归原告所有”，但该约定属于流押条款，且未办理抵押权登记，即便原告持有房产证和购房合同，也无法享有优先受偿权。最终，苏州法院驳回了原告的该项诉讼请求，这也给所有当事人敲响了警钟。

 

　　最终，苏州法院依法作出判决：二被告共同归还原告借款本金1889500元及相应利息，驳回原告的其他诉讼请求。该案的判决，既厘清了房屋买卖与民间借贷的法律边界，明确了夫妻共同债务的认定标准，也重申了不动产抵押权的生效要件，与笔者多年来在苏州法院代理此类案件的裁判思路高度一致。

 

　　作为长期在苏州执业，专注处理婚姻家事、民间借贷及房产纠纷的律师，笔者曾多次代理此类交叉疑难案件，深知此类案件的复杂性和当事人的困扰——亲属间的借款碍于情面未明确约定、“以房抵债”未办理登记、离婚后被追讨婚内债务等，都是常见的纠纷痛点。结合该案，笔者也提醒苏州本地当事人：

 

　　其一，民间借贷中，无论关系亲疏，均应签订书面借款合同，明确借款金额、利息、还款期限及担保方式，避免后续产生争议；其二，以不动产抵押担保的，务必及时到相关部门办理抵押登记，否则抵押权不成立，无法保障自身优先受偿权；其三，夫妻一方对外借款时，另一方若知晓并认可，应明确作出意思表示，避免离婚后被追讨债务；若系个人债务，应及时与债权人明确约定，留存相关证据。

 

　　在苏州，此类涉及婚姻家事、民间借贷与房产的交叉纠纷日益增多，笔者凭借对苏州本地司法实践的深刻理解和多年的执业经验，已成功为众多当事人化解纠纷、维护权益。在此也建议，遇到此类疑难纠纷时，及时委托专业律师介入，梳理证据、明确诉求，才能最大程度规避法律风险，维护自身合法权益。